《濟(jì)南市物業(yè)管理條例（草案修改稿）》征求意見

時間：2021.10.29

10月27日，濟(jì)南市十七屆人大常委會第二十三次會議對《濟(jì)南市物業(yè)管理條例（草案修改稿）》進(jìn)行審議。為推進(jìn)科學(xué)立法、民主立法，增強立法可操作性，10月28日，《濟(jì)南市物業(yè)管理條例(草案修改稿)》全文公開并向社會征求意見。與此前相比，對于小區(qū)購買、租賃車位有了很大變化，為緩解停車難，草案修改稿擬根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車位（庫）數(shù)量，對業(yè)主購買、租賃停車位情況分類作出規(guī)定。

業(yè)主購買、租賃停車位有了新要求

草案修改稿提出，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位（庫）應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)出售、出租或者贈送給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主。車位（庫）數(shù)量少于或者等于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋套數(shù)的，一戶業(yè)主最多購買、租賃或者附贈一個停車位；車位（庫）數(shù)量超出物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋套數(shù)的，一戶業(yè)主可以多購買一個或者附贈一個。不能出售或者尚未售出的，應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主使用，不得以只售不租為由拒絕業(yè)主停放需要。滿足業(yè)主需要后仍有空余的，建設(shè)單位可以出租給物業(yè)管理區(qū)域外的其他人，每次租賃期限不超過六個月。

需要指出的是，前款規(guī)定的車位（庫），包括依法配建的人防車位。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建設(shè)單位依法配建的人防工程用作車位（庫）的，應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計文件實地標(biāo)注。

對于違規(guī)出售車位（庫）的，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門不得辦理合同備案。未取得合同備案的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不得辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。

外來車輛未與物業(yè)商定臨時停車位置不得進(jìn)小區(qū)

物業(yè)服務(wù)人對人員、車輛實行出入管理的，應(yīng)當(dāng)為業(yè)主、物業(yè)使用人免費配置必要的出入證（卡）。因遺失、損壞需要補辦的，可以適當(dāng)收取工本費。

消防、救護(hù)和專業(yè)工程搶險救災(zāi)救援等特種車輛需要進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)立即放行；公安、人防、行政執(zhí)法等執(zhí)行公務(wù)車輛和供水、供電、供氣、供暖車輛，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)人主動出示工作證件、說明事由并登記車牌號碼、聯(lián)系方式后，方可進(jìn)入。

探親訪友、郵件、快遞等其他外來人員、車輛需要進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)按照（臨時）管理規(guī)約以及物業(yè)服務(wù)合同的約定執(zhí)行；沒有約定的，應(yīng)當(dāng)主動出示身份證件、說明事由并登記后，方可進(jìn)入，但未與物業(yè)服務(wù)人商定臨時停車位置的車輛不得進(jìn)入。（濟(jì)南時報·新黃河記者羅曉飛）

濟(jì)南市十七屆人大常委會第二十次會議對《濟(jì)南市物業(yè)管理條例(草案)》初次審議后，市人大常委會有關(guān)工作機(jī)構(gòu)在廣泛征求各方面意見、深入調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，對法規(guī)草案反復(fù)論證修改，形成草案修改稿。2021年10月27日，市十七屆人大常委會第二十三次會議對《濟(jì)南市物業(yè)管理條例(草案修改稿)》進(jìn)行審議。草案修改稿力求破解各方面反映最為集中的業(yè)主大會召開難、業(yè)主委員會成立難、業(yè)主委員會運行不規(guī)范、業(yè)主共有部分收益不透明、部門監(jiān)管不到位、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不高等焦點難點問題，為我市物業(yè)管理納入正規(guī)化軌道提供法治保障。

為推進(jìn)科學(xué)立法、民主立法，增強立法可操作性，現(xiàn)公布《濟(jì)南市物業(yè)管理條例(草案修改稿)》全文公開征求意見。征求意見截止到2021年11月10日。所提意見可以通過電子郵件、信件提出。

電子郵箱：cwhfzgzs@jn.shandong.cn

信件地址：濟(jì)南市龍奧大廈市人大常委會法制工作室

郵政編碼：250099

濟(jì)南市人大常委會法制工作室

2021年10月28日

濟(jì)南市物業(yè)管理條例

(草案修改稿)

第一章總則

第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人及相關(guān)物業(yè)服務(wù)人的合法權(quán)益，營造良好的生活和工作環(huán)境，構(gòu)建共建共治共享社會治理格局，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《山東省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本條例。

第二條本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理以及相關(guān)監(jiān)督管理活動，適用本條例。

本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過自行管理或者選聘物業(yè)服務(wù)人的方式，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

第三條市、區(qū)縣應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理納入基層社會治理體系，堅持黨建引領(lǐng)、業(yè)主自治、政府監(jiān)管、多方參與、協(xié)商共建、公開透明的工作原則。

第四條市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的統(tǒng)一監(jiān)督管理工作。

區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

政府相關(guān)部門按照各自職責(zé)做好物業(yè)管理相關(guān)工作。

第五條街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉、換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理中的重要問題和事項。

居民委員會負(fù)責(zé)指導(dǎo)業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展業(yè)主自治管理，調(diào)解物業(yè)管理糾紛，協(xié)助街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府做好與物業(yè)管理有關(guān)的工作。

第六條市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)建立完善全市統(tǒng)一的物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng)，運用數(shù)字化等新技術(shù)、新方法，發(fā)揮公共數(shù)據(jù)平臺作用，提升物業(yè)管理質(zhì)量和服務(wù)水平。

第七條開展物業(yè)管理活動，應(yīng)當(dāng)依法保護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人的隱私和個人信息。

第八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)會、業(yè)主委員會協(xié)會應(yīng)當(dāng)按照章程開展行業(yè)自律管理，接受住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。

鼓勵和支持協(xié)會組織業(yè)務(wù)培訓(xùn)，參與相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)編制、行業(yè)誠信體系建設(shè)等工作。

第九條業(yè)主委員會、臨時物業(yè)管理委員會、物業(yè)服務(wù)人、建設(shè)單位以及街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府和居民委員會，依照本條例的規(guī)定負(fù)有向業(yè)主公開信息義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)以書面通知、在物業(yè)管理區(qū)域主要出入口、公示欄或者物業(yè)服務(wù)用房等顯著位置公布，或者按照管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他方式公開信息，公開期限不得少于七日，并同時向市物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng)填報有關(guān)信息，但是本條例另有規(guī)定的除外。

第二章物業(yè)管理區(qū)域

第十條物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)由區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎(chǔ)，并結(jié)合建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素劃定。

(一)建設(shè)用地規(guī)劃許可證或者土地使用權(quán)證確定的紅線圖范圍內(nèi)，物業(yè)服務(wù)用房、供水、供氣、供熱、供電、消防、人防等配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)共用場地不能分割的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域;配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)共用場地能夠分割獨立使用的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域;被道路、河道等分割為兩個以上自然街坊或者封閉小區(qū)，物業(yè)服務(wù)用房、供水、供氣、供熱、供電、消防、人防等配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)共用場地不能分割，但能夠明確共用配套設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理責(zé)任的，可以分別劃分為獨立的物業(yè)管理區(qū)域。

(二)已劃定的物業(yè)管理區(qū)域確需合并或者分割的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主依法表決同意。

(三)尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域的建成居住區(qū)需要實施物業(yè)管理的，由區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門按照本條例的規(guī)定進(jìn)行劃分登記，但應(yīng)當(dāng)征求相關(guān)業(yè)主意見。

紅線圖范圍內(nèi)的城鎮(zhèn)公共道路、城鎮(zhèn)公共綠地、城鎮(zhèn)河道等不得劃入物業(yè)管理區(qū)域。

新建物業(yè)在編制建設(shè)工程設(shè)計方案或者初步設(shè)計時，應(yīng)當(dāng)合理確定主要配套設(shè)施設(shè)備的共用范圍，住宅小區(qū)一般不得超過三千戶。有關(guān)主管部門在進(jìn)行建設(shè)工程設(shè)計方案審查時，應(yīng)當(dāng)征求區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門的意見。

第十一條建設(shè)單位辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應(yīng)當(dāng)持建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地使用權(quán)證書、項目規(guī)劃設(shè)計方案和地名核準(zhǔn)文件等資料，向所在區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門申請劃分物業(yè)管理區(qū)域。區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)自受理申請之日起二十日內(nèi)，在征求街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的意見后進(jìn)行劃定登記。

已劃定的物業(yè)管理區(qū)域確需合并或者分割的，占業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主聯(lián)名可以向區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門提出調(diào)整方案，區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門經(jīng)審核符合本條例第十條規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)自收到調(diào)整方案之日起三十日內(nèi)，會同街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府組織物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主依法表決同意后，予以重新劃分登記。

尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域的建成居住區(qū)需要劃定物業(yè)管理區(qū)域的，可以由建成居住區(qū)內(nèi)的業(yè)主根據(jù)建設(shè)用地規(guī)劃許可證紅線圖及其他權(quán)屬證明向區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門申請劃定;無相應(yīng)證明材料的，由所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府征求相關(guān)業(yè)主意見后劃定。

物業(yè)管理區(qū)域劃定后，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)及時將相關(guān)信息錄入物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng)，向相關(guān)街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府推送信息，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示四至范圍。

第十二條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)服務(wù)用房。物業(yè)服務(wù)用房除了用于物業(yè)服務(wù)人的工作用房、業(yè)主委員會辦公用房以外，還應(yīng)當(dāng)設(shè)置業(yè)主議事、活動用房，具體用途和分配由業(yè)主大會決定。

物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定配置：

(一)建筑面積按照不少于建設(shè)工程項目總建筑面積的千分之五配置，最少不低于一百平方米。其中用于辦公的房屋面積按照不少于千分之三比例配置，用于經(jīng)營的房屋面積按照不少于千分之二比例配置;但是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)均為非住宅的，只按照不少于千分之三的比例配置辦公用房。

(二)物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)位于地面以上、獨立成套、相對集中，并進(jìn)行簡單裝修，能夠獨立使用，具備供水、排水、供熱、供電、通信以及通風(fēng)、采光等使用功能和獨立通道。所在樓層不得高于二層，但配置電梯和單獨建設(shè)的除外;

(三)設(shè)備層(間)、地下室、車庫(棚)、門衛(wèi)室、人防工程等，以及室內(nèi)層高不足2.2米的房屋，不得作為物業(yè)服務(wù)用房，不得計入物業(yè)服務(wù)用房面積。

分期開發(fā)建設(shè)的，首期配置建筑面積不得低于一百平方米，后期建設(shè)應(yīng)當(dāng)按照標(biāo)準(zhǔn)配齊物業(yè)服務(wù)用房。

業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中安排，建筑面積不得低于二十平方米。

實施建設(shè)工程規(guī)劃許可時，自然資源和規(guī)劃、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)對物業(yè)服務(wù)用房的設(shè)計進(jìn)行審查，并在建設(shè)工程規(guī)劃許可證中載明物業(yè)服務(wù)用房的建筑面積，在附圖中注明其具體位置。

第十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的以下部分屬于業(yè)主共有：

(一)道路、綠地，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路、城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的綠地除外;

(二)建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等;

(三)物業(yè)服務(wù)用房和其他公共場所、公用設(shè)施;

(四)法律、法規(guī)規(guī)定或者物業(yè)買賣合同依法約定的其他共有部分;

(五)其他不屬于業(yè)主專有部分、也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等。

建設(shè)單位申請辦理不動產(chǎn)首次登記時，應(yīng)當(dāng)同時提出物業(yè)共有部分產(chǎn)權(quán)登記申請，由不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在不動產(chǎn)登記簿上予以記載;未同時申請物業(yè)共有部分產(chǎn)權(quán)登記的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予辦理登記。

第三章業(yè)主和業(yè)主組織

第一節(jié) 業(yè)主

第十四條本條例所稱業(yè)主，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動產(chǎn)登記簿記載的房屋所有權(quán)人。

未記載的不動產(chǎn)共有人能夠證明其為所有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主。

因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的生效法律文書取得建筑物專有部分所有權(quán)的組織或者個人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主。

基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的個人，可以認(rèn)定為業(yè)主。

第十五條業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利;對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。

第十六條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：

(一)對物業(yè)管理區(qū)域劃定、業(yè)主共有部分構(gòu)成、公共收益的管理使用、維修資金的管理使用、物業(yè)費用標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等共同事務(wù)和共同決定事項享有知情權(quán);

(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;

(三)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán);

(四)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;

(五)推選業(yè)主代表，選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán);

(六)監(jiān)督業(yè)主委員會、臨時物業(yè)管理委員會工作，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同，監(jiān)督政府有關(guān)部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府履行物業(yè)監(jiān)督管理職責(zé);

(七)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)人提供的服務(wù);

(八)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第十七條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：

(一)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有部分使用以及公共秩序、公共安全和環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)等方面的法律法規(guī)規(guī)定;

(二)遵守(臨時)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

(三)執(zhí)行業(yè)主大會、業(yè)主委員會或者臨時物業(yè)管理委員會依法作出的決定;

(四)按照國家有關(guān)規(guī)定交存維修資金;

(五)按照物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)費;

(六)依法配合物業(yè)服務(wù)人執(zhí)行政府依法實施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，執(zhí)行管理規(guī)約約定的管理措施;

(七)履行其承擔(dān)的房屋安全使用責(zé)任。

第十八條下列事項由業(yè)主共同作出決定：

(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;

(二)制定和修改管理規(guī)約;

(三)選舉或者更換業(yè)主委員會委員;

(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)人;

(五)使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;

(六)籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;

(七)改建、重建建筑物及附屬設(shè)施;

(八)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動以及經(jīng)營收益的使用和分配;

(九)確定或者調(diào)整物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)價格;

(十)確定業(yè)主委員會委員津貼或者補助的標(biāo)準(zhǔn)，對業(yè)主委員會實施任中、換屆經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計;

(十一)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

業(yè)主共同決定事項，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

業(yè)主大會不得授權(quán)或者委托業(yè)主委員會、臨時物業(yè)管理委員會等其他主體，決定本條第一款規(guī)定的事項。

第十九條決定共同事項時，業(yè)主可以選擇采用現(xiàn)場投票、書面表決意見、電子投票等形式進(jìn)行表決。

通過電子投票方式表決的，可以采用市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門建立的物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng)電子投票系統(tǒng)。

第二十條業(yè)主大會對業(yè)主投票權(quán)的計算有約定的，從其約定。未約定的，業(yè)主的投票權(quán)數(shù)根據(jù)專有部分面積和業(yè)主人數(shù)確定。

專有部分面積和建筑物總面積，按照下列方法認(rèn)定：

(一)專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算;尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，按照測繪機(jī)構(gòu)的實測面積計算;尚未進(jìn)行實測的，按照房屋買賣合同記載的面積計算;

(二)建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)，按照下列方法認(rèn)定：

(一)業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按照一人計算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，按照一人計算;同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算;

(二)總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

第二節(jié) 業(yè)主大會

第二十一條業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)經(jīng)業(yè)主依法表決同意的，可以不成立業(yè)主大會，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會職責(zé)。

第二十二條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議，由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)召集。

業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的約定召開，但每年至少召開一次。召開業(yè)主大會會議前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)通過發(fā)布公告、召開座談會等方式向業(yè)主征集會議議題，征集期限不得少于十日。會議議題由業(yè)主委員會會議集體討論后確定，經(jīng)百分之二十以上業(yè)主聯(lián)名提議的事項應(yīng)當(dāng)一并列入會議議題。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)于業(yè)主大會會議召開十五日前公告全體業(yè)主，將會議議題及其具體內(nèi)容、會議召開的形式、時間、地點、表決方式等向全體業(yè)主公示，并提前告知物業(yè)所在地的居民委員會。

公示期間，業(yè)主認(rèn)為公示內(nèi)容有違反法律法規(guī)的，應(yīng)當(dāng)以書面形式實名向業(yè)主委員會提出，對確實存在違法內(nèi)容的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)立即改正。

業(yè)主大會會議不得就已公示議題以外的事項進(jìn)行表決，表決期限不得超過十五日。業(yè)主投票表決時應(yīng)當(dāng)核驗業(yè)主身份，選票、表決票應(yīng)當(dāng)由有表決權(quán)的業(yè)主簽名。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)對召開會議予以協(xié)助，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供相應(yīng)的人力、場地支持。

業(yè)主大會會議涉及業(yè)主共同決定事項的，應(yīng)當(dāng)將表決票送達(dá)至每一位業(yè)主，由業(yè)主本人或者其委托的代理人實名簽收;無法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告。表決按照本條例第十八條、第十九條、第二十條的規(guī)定進(jìn)行，未投票表決業(yè)主的投票權(quán)數(shù)不計入已表決票。

第二十三條計票時，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)邀請不少于五名業(yè)主擔(dān)任監(jiān)票人、計票人，可以邀請第三方參與監(jiān)票。業(yè)主委員會委員、業(yè)主委員會委員候選人及其近親屬不得擔(dān)任監(jiān)票人、計票人。監(jiān)票人、計票人應(yīng)當(dāng)簽名確認(rèn)統(tǒng)計的表決結(jié)果。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將選票、表決票于收取當(dāng)日交由所在地居民委員會臨時保管，并自投票期限屆滿之日起三日內(nèi)在保管場所完成選票、表決票的統(tǒng)計。表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)于產(chǎn)生當(dāng)日在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示期不少于五日，并在公示期內(nèi)報街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府。公示期滿無異議或者異議處理完畢后，居民委員會應(yīng)當(dāng)將選票、表決票交還業(yè)主委員會保管，保管期限為五年。

表決結(jié)果公示內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括已投票業(yè)主的房屋坐落位置、專有部分面積、表決意見，已投票業(yè)主的總?cè)藬?shù)和專有部分總面積，未投票業(yè)主的總?cè)藬?shù)和專有部分總面積、全體業(yè)主表決意見的匯總結(jié)果等。

逾期未公示業(yè)主大會會議表決結(jié)果，或者公示內(nèi)容不符合本條規(guī)定的，由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期改正并通告全體業(yè)主。逾期未改正的，由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府公示。

業(yè)主大會會議表決結(jié)果公示期限屆滿，對表決結(jié)果無異議或者異議不成立的，表決結(jié)果自公示期限屆滿次日起生效，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時通告全體業(yè)主。

第二十四條有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會臨時會議：

(一)有百分之二十以上業(yè)主提議的;

(二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)突發(fā)緊急情況且亟需業(yè)主共同決定的;

(三)業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約約定的其他情形。

第二十五條業(yè)主可以委托代理人行使表決權(quán)。代理人應(yīng)當(dāng)出具由業(yè)主簽名或者蓋章的書面委托書，委托書應(yīng)當(dāng)包括委托事項、委托權(quán)限及期限，載明同意、反對或者棄權(quán)的表決意見。

任何組織和個人不得偽造或者指使他人偽造選票、表決票、業(yè)主簽名或者書面委托書。

第二十六條符合下列條件之一的，可以召開首次業(yè)主大會會議:

(一)已交付業(yè)主的專有部分面積占比百分之五十以上;

(二)已交付業(yè)主的人數(shù)占比百分之五十以上;

(三)自首套物業(yè)交付業(yè)主之日起滿兩年且已交付業(yè)主的人數(shù)占比百分之二十五以上。

達(dá)到召開首次業(yè)主大會會議條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自達(dá)到條件之日起十五日內(nèi)向物業(yè)所在地的區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府書面報告。書面報告應(yīng)當(dāng)包含物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售面積、交付時間、業(yè)主名冊等內(nèi)容。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。建設(shè)單位未按照規(guī)定報告情況的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府有權(quán)向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)查詢業(yè)主姓名和房屋面積，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時提供。

達(dá)到召開首次業(yè)主大會會議條件的，專有部分面積占比百分之五以上或者人數(shù)占比百分之五以上的業(yè)主有權(quán)聯(lián)名向物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提出設(shè)立業(yè)主大會的申請，由依照本條例第三章第四節(jié)組建的臨時物業(yè)管理委員會組織設(shè)立。

第二十七條臨時物業(yè)管理委員會自收到申請之日起60日內(nèi)完成下列籌備工作：

(一)向區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門核實物業(yè)管理區(qū)域范圍;

(二)確認(rèn)業(yè)主身份、確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù);

(三)確定召開首次業(yè)主大會會議時間、地點、方式和議題;

(四)擬定管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則草案;

(五)制定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則;

(六)制定首屆業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，確定候選人名單;

(七)擬定首屆業(yè)主委員會選舉辦法;

(八)擬定利用業(yè)主共有部分從事經(jīng)營和產(chǎn)生收入的資金管理和使用辦法;

(九)擬定維修資金的籌集、管理、使用辦法;

(十)擬定業(yè)主委員會委員的工作津貼管理辦法、執(zhí)行秘書、專業(yè)技術(shù)人員和單元長的工作職責(zé)及薪酬標(biāo)準(zhǔn);

(十一)首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

對前款規(guī)定的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前予以公示。業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的，臨時物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開之前研究處理并作出答復(fù)。

第二十八條臨時物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)自完成首次業(yè)主大會會議籌備工作之日起三十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。有特殊情況的，經(jīng)街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府同意，可以延長三十日，并在物業(yè)管理區(qū)域公告。

業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選舉辦法，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起設(shè)立。

第三節(jié) 業(yè)主委員會

第二十九條業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，向業(yè)主大會負(fù)責(zé)，定期向業(yè)主大會或者全體業(yè)主報告，接受業(yè)主大會及業(yè)主監(jiān)督，履行下列職責(zé)：

(一)召集業(yè)主大會會議，報告年度物業(yè)管理實施情況、業(yè)主委員會履職情況，并接受業(yè)主滿意度評價;

(二)編制業(yè)主大會年度預(yù)算、決算方案;

(三)擬定物業(yè)服務(wù)人選聘、解聘方案，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及收費方案或者需要由全體業(yè)主公攤費用的收取標(biāo)準(zhǔn);

(四)監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同;

(五)監(jiān)督管理規(guī)約的實施，對業(yè)主違反管理規(guī)約的行為進(jìn)行制止，督促業(yè)主支付物業(yè)費;

(六)擬定利用業(yè)主共有部分從事經(jīng)營和產(chǎn)生收入的資金管理和使用辦法的修改草案;

(七)擬定印章管理、財務(wù)管理、檔案管理、停車管理、寵物管理、裝飾裝修管理等規(guī)章制度;

(八)監(jiān)督維修資金的使用以及組織維修資金的補建、補交和續(xù)交;

(九)每半年至少公開征集一次業(yè)主的意見和建議;

(十)配合和支持居民委員會依法履行職責(zé)，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督;

(十一)制作和保管會議記錄、業(yè)主共有部分的檔案、會計憑證以及賬簿、財務(wù)報表等有關(guān)文件，會議記錄應(yīng)當(dāng)有參加會議人員簽字;

(十二)每半年至少公示一次共有資金的使用情況并向業(yè)主通報工作情況以及業(yè)主委員會委員支付物業(yè)費情況;

(十三)協(xié)調(diào)解決因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛;

(十四)法律、法規(guī)以及業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

第三十條業(yè)主委員會由三至十五名委員組成，組成人數(shù)為單數(shù)，具體人數(shù)在業(yè)主大會議事規(guī)則中約定，也可約定選舉候補委員。候補委員人數(shù)按照不超過委員人數(shù)確定。候補委員有權(quán)列席業(yè)主委員會會議，不具有表決權(quán)。

業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會委員人數(shù)未達(dá)到業(yè)主大會議事規(guī)則約定人數(shù)，但達(dá)到本條規(guī)定的業(yè)主委員會最低人數(shù)要求的，業(yè)主委員會成立;業(yè)主委員會實行差額選舉的，未當(dāng)選業(yè)主委員會委員但得票數(shù)達(dá)到法定票數(shù)的候選人，可以當(dāng)選業(yè)主委員會候補委員，候補委員的任期與業(yè)主委員會委員任期相同。業(yè)主大會議事規(guī)則另有約定的除外。

業(yè)主委員會設(shè)主任、副主任，由業(yè)主委員會從委員中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會可以聘請執(zhí)行秘書和財務(wù)、法務(wù)等專業(yè)技術(shù)人員，負(fù)責(zé)處理業(yè)主委員會日常事務(wù)。執(zhí)行秘書和專業(yè)技術(shù)人員的工作職責(zé)及薪酬標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會確定。

第三十一條業(yè)主委員會委員、候補委員應(yīng)當(dāng)為本物業(yè)管理區(qū)域的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權(quán)的自然人代表，并符合下列條件：

(一)具有完全民事行為能力;

(二)本人、配偶及其直系親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)任職;

(三)無違法搭建建(構(gòu))筑物、占用公共部位和公共綠地等侵害其他業(yè)主共同利益的行為;

(四)未被列入失信被執(zhí)行人;

(五)業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他條件。

業(yè)主委員會委員候選人的下列事項，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示：

(一)房屋坐落、業(yè)主姓名、聯(lián)系方式;

(二)近三年物業(yè)費交費情況和維修資金交納情況;

(三)在本物業(yè)管理區(qū)域是否存在違法搭建建(構(gòu))筑物、占用公共部位和公共綠地等侵害其他業(yè)主共同利益行為;

(四)個人書面說明和承諾書。

第三十二條業(yè)主委員會候選人選應(yīng)當(dāng)符合本條例規(guī)定的參選條件，由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府通過聽取業(yè)主意見、召開座談會等方式，在自薦或者聯(lián)名推薦的業(yè)主中產(chǎn)生。自薦或者聯(lián)名推薦的業(yè)主委員會候選人較多時，應(yīng)當(dāng)由其自主協(xié)商確定;協(xié)商不能產(chǎn)生的，根據(jù)獲得推薦的人數(shù)多少確定，人數(shù)多者優(yōu)先，人數(shù)相同的，以面積多者優(yōu)先。

業(yè)主委員會委員候選人名單由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府確定，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。公示期不得少于十日。

第三十三條業(yè)主委員會委員任期由業(yè)主大會確定。業(yè)主大會未確定的，每屆任期不超過五年，可以連選連任。

第三十四條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案。備案時應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

(一)臨時物業(yè)管理委員會關(guān)于選舉情況的報告;

(二)業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約;

(三)業(yè)主大會表決結(jié)果明細(xì)表、匯總表;

(四)業(yè)主大會會議決定;

(五)業(yè)主委員會委員和候補委員的姓名、職務(wù)、房號、聯(lián)系方式等基本情況。

區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門受理備案材料后，經(jīng)審查符合條件的，應(yīng)當(dāng)在十個工作日內(nèi)出具備案證明和印章刻制證明，將相關(guān)備案信息錄入物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng)，并將相關(guān)信息推送街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自備案之日起三十日內(nèi)，接受區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門有關(guān)物業(yè)管理專業(yè)知識培訓(xùn)。

第三十五條業(yè)主委員會可以持備案證明和印章刻制證明向公安機(jī)關(guān)申請刻制業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章和業(yè)主委員會財務(wù)專用章，并設(shè)立銀行賬戶。業(yè)主委員會印章和業(yè)主委員會財務(wù)專用章應(yīng)當(dāng)刻制業(yè)主委員會的名稱、屆別和任期終止日期。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立印章登記制度。業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章由業(yè)主委員會保管。需要使用業(yè)主大會印章的，應(yīng)當(dāng)附具業(yè)主大會決議和參與表決業(yè)主的名單信息方為有效;需要使用業(yè)主委員會印章的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會過半數(shù)委員簽字同意。

第三十六條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立以一定戶數(shù)為基礎(chǔ)的單元長制度。單元長聯(lián)絡(luò)的業(yè)主一般不超過三十戶。單元長由相應(yīng)的業(yè)主推選產(chǎn)生，負(fù)責(zé)業(yè)主委員會與業(yè)主之間的及時聯(lián)絡(luò)溝通，轉(zhuǎn)達(dá)業(yè)主委員會擬定的重大事項決定草案等情況、聽取和匯集業(yè)主意見、宣傳管理規(guī)約和管理制度，但業(yè)主大會另有決定的除外。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立財務(wù)管理制度，按照《會計檔案管理辦法》的規(guī)定妥善保管收支原始憑證以及相關(guān)會計資料。共有收入和業(yè)主大會、業(yè)主委員會運行經(jīng)費應(yīng)當(dāng)按照會計準(zhǔn)則建立賬簿。有百分之二十以上的業(yè)主提議審計的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計。審計結(jié)果應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公開。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立工作記錄制度，做好業(yè)主大會會議、業(yè)主委員會會議、物業(yè)服務(wù)合同協(xié)商簽訂活動，以及物業(yè)管理中各項重要事項的記錄，并妥善保管。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立定期接待制度，聽取業(yè)主和使用人對物業(yè)管理和業(yè)主委員會日常工作的意見和建議，接受業(yè)主和物業(yè)使用人的咨詢、投訴和監(jiān)督。

第三十七條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立信息公開制度，及時向全體業(yè)主公開下列信息：

(一)業(yè)主委員會成員、執(zhí)行秘書、單元長和專業(yè)技術(shù)人員的姓名、職務(wù)、聯(lián)系方式等信息;

(二)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

(三)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定;

(四)物業(yè)服務(wù)合同;

(五)每半年度共有收入籌集、使用的詳細(xì)情況;

(六)每半年度使用業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章情況;

(七)依照法律、法規(guī)規(guī)定以及按照管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的約定，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的其他信息。

業(yè)主提出查詢共同事務(wù)和共決事項的原始資料的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)提供。

第三十八條業(yè)主委員會有下列情形之一的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府責(zé)令其限期改正但拒不改正，造成嚴(yán)重后果的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議，提議終止業(yè)主委員會全體委員資格并啟動提前換屆改選程序;涉嫌違法行為的，應(yīng)當(dāng)向相關(guān)部門報告：

(一)不執(zhí)行業(yè)主大會決定的;

(二)未按照規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的;

(三)業(yè)主委員會連續(xù)六個月未開展工作的;

(四)未按照業(yè)主大會決定籌集、使用、管理維修資金、共有資金的;

(五)挪用、侵占維修資金、共有資金的;

(六)業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的;

(七)侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。

第三十九條業(yè)主委員會委員、候補委員有下列情形之一的，其委員資格自然終止，由候補委員自然遞補，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，并向業(yè)主大會報告：

(一)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓等原因喪失業(yè)主身份的;

(二)因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的;

(三)任職期間被依法追究刑事責(zé)任的;

(四)任職期間因違反本條例規(guī)定受到行政處罰的;

(五)本人以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的;

(六)有管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他情形的。

第四十條業(yè)主委員會委員、候補委員有下列情形之一的，由業(yè)主委員會決定暫停其履行職責(zé)，予以公示，并提請業(yè)主大會會議表決終止其委員資格后，由候補委員自然遞補：

(一)阻撓、妨礙業(yè)主委員會行使職權(quán)或者拒不執(zhí)行業(yè)主大會決定的;

(二)挪用、侵占業(yè)主的維修資金、共有資金的;

(三)虛構(gòu)、轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供物業(yè)管理有關(guān)文件、資料的;

(四)擅自使用業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的;

(五)違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會決定與物業(yè)服務(wù)人簽訂、變更物業(yè)服務(wù)合同的;

(六)索取、收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人等與其履行職務(wù)有利害關(guān)系的單位或者個人提供的利益或者報酬的;

(七)泄露業(yè)主信息，散布違反法律、法規(guī)、社會公共秩序的不實言論、信息的;

(八)違反物業(yè)服務(wù)合同，拒不支付物業(yè)費和拒不交納維修資金等費用，或者利用職務(wù)便利減免物業(yè)費、停車費等相關(guān)費用的;

(九)違反管理規(guī)約情節(jié)嚴(yán)重，經(jīng)勸阻后拒不改正的;

(十)本人、配偶及其直系親屬在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)任職的;

(十一)有法律、法規(guī)以及管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形的。

第四十一條業(yè)主委員會委員人數(shù)不足時，可以按照業(yè)主大會議事規(guī)則進(jìn)行增補，但業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)二分之一時，業(yè)主委員會自然終止。

第四十二條業(yè)主委員會任期屆滿前六個月，應(yīng)當(dāng)書面報告街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府，并啟動換屆選舉籌備工作。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到書面報告后指導(dǎo)業(yè)主委員會組建換屆小組開展換屆選舉工作，并在業(yè)主委員會任期屆滿六十日前，由換屆小組組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會，或者決定延長本屆業(yè)主委員會任期。經(jīng)業(yè)主大會決定延長本屆業(yè)主委員會任期的，延長期限不得超過五年。

業(yè)主委員會逾期未報告的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)督促其履行職責(zé)。

第四十三條新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案，并按照要求進(jìn)行公示。

原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起三日內(nèi)，在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的監(jiān)督下，將其保管和使用的印章、資金、辦公室、物品和資料等移交新一屆業(yè)主委員會。拒不移交的，物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。

第四十四條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會的決定及議事規(guī)則召開會議。業(yè)主委員會會議由主任或者執(zhí)行委員負(fù)責(zé)召集，可以邀請社區(qū)居民委員會派人參加會議。業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有三分之二以上委員出席，作出決定時應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過半數(shù)同意。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出決定之日起三日內(nèi)，將業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

業(yè)主委員會會議的書面記錄應(yīng)當(dāng)妥善保存，保存時間至少為五年，涉及業(yè)主重要權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)長期保存。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法作出的決定，對本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定。違反法律、法規(guī)等規(guī)定的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并向全體業(yè)主公示。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的,受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

第四節(jié) 臨時物業(yè)管理委員會

第四十五條有下列情形之一的，所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)及時組建臨時物業(yè)管理委員會：

(一)新交付物業(yè)項目尚不具備召開首次業(yè)主大會會議條件的;

(二)已交付物業(yè)項目具備召開首次業(yè)主大會會議條件但是尚未成立業(yè)主大會的;

(三)業(yè)主委員會任期屆滿未能完成換屆選舉的;

(四)業(yè)主委員會因缺額、被罷免等原因在任期內(nèi)終止需要重新選舉的。

前款第一項規(guī)定的情形，臨時物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交付之日起兩個月內(nèi)完成組建;前款第二項規(guī)定的情形，應(yīng)當(dāng)自本條例實施之日起三個月內(nèi)完成組建;前款第三項、第四項規(guī)定的情形，應(yīng)當(dāng)自該情形發(fā)生之日起三個月內(nèi)完成組建。

第四十六條臨時物業(yè)管理委員會由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、區(qū)縣民政部門、居民委員會、建設(shè)單位指派的代表以及業(yè)主代表組成，成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為九人以上的單數(shù)，業(yè)主代表的人數(shù)不得少于總?cè)藬?shù)的二分之一。

業(yè)主代表人選應(yīng)當(dāng)符合本條例規(guī)定的參選業(yè)主委員會成員的條件，由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府通過聽取業(yè)主意見、召開座談會等方式，在自薦或者聯(lián)名推薦的業(yè)主中產(chǎn)生。自薦或者聯(lián)名推薦的業(yè)主代表人選較多時，應(yīng)當(dāng)由其自主協(xié)商確定;協(xié)商不能產(chǎn)生的，根據(jù)獲得推薦的人數(shù)多少確定，人數(shù)多者優(yōu)先，人數(shù)相同的，以面積多者優(yōu)先。建設(shè)單位無法參加或者拒不參加的，不影響臨時物業(yè)管理委員會的成立。

街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在臨時物業(yè)管理委員會成立前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示臨時物業(yè)管理委員會成員名單，公示時間不得少于七日;業(yè)主有異議的，可以向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府實名提出。

臨時物業(yè)管理委員會主任由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府指派的代表擔(dān)任。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自臨時物業(yè)管理委員會成立之日起三日內(nèi)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以書面形式向全體業(yè)主公布其成員名單。

第四十七條臨時物業(yè)管理委員會負(fù)責(zé)組織具備條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。臨時物業(yè)管理委員會在業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生并按照規(guī)定辦理移交手續(xù)后解散。

物業(yè)管理區(qū)域尚不具備本條例第二十六條規(guī)定的召開首次業(yè)主大會會議條件的，或者具備召開首次業(yè)主大會會議條件但是尚未成立業(yè)主大會的，由臨時物業(yè)管理委員會代為履行業(yè)主委員會的職責(zé)，組織業(yè)主依法決定有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項。

第四十八條臨時物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)及時向業(yè)主公開物業(yè)管理相關(guān)信息，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

臨時物業(yè)管理委員會履行職責(zé)應(yīng)當(dāng)接受街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督。臨時物業(yè)管理委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者依法撤銷，并通告全體業(yè)主。

第四十九條臨時物業(yè)管理委員會的任期一般不超過二年。任期內(nèi)應(yīng)當(dāng)每年至少組織召開一次業(yè)主大會會議，推動設(shè)立業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。期滿未推動成立業(yè)主大會或者選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府重新組建臨時物業(yè)管理委員會。

第五十條臨時物業(yè)管理委員會組建、運行的具體辦法，由市住房和城鄉(xiāng)建筑主管部門會同市民政部門制定。

第四章前期物業(yè)管理

第五十一條用于銷售的住宅物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法通過公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)人。鼓勵非住宅物業(yè)通過招標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)人。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書十日前，持招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書、招標(biāo)文件等有關(guān)資料，向市行政審批部門辦理前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)備案，市行政審批部門應(yīng)當(dāng)將備案結(jié)果告知市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門。

前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動應(yīng)當(dāng)在區(qū)縣人民政府或者區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門指定的場所進(jìn)行，并遵守下列規(guī)定：

(一)招標(biāo)公告和招標(biāo)文件的發(fā)布、投標(biāo)報名、開標(biāo)、評標(biāo)應(yīng)當(dāng)在本市統(tǒng)一的物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng)進(jìn)行;

(二)按照招標(biāo)文件確定的開標(biāo)時間、地點公開進(jìn)行開標(biāo);

(三)評標(biāo)委員會專家成員應(yīng)當(dāng)在市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門建立的專家?guī)熘须S機(jī)抽取;

(四)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自前期物業(yè)服務(wù)人確定中標(biāo)之日起十五日內(nèi)，在物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng)填報開標(biāo)評標(biāo)過程、確定中標(biāo)人的方式及理由、評標(biāo)委員會的評標(biāo)報告、中標(biāo)人的投標(biāo)文件等資料信息。

第五十二條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)的物業(yè)服務(wù)人簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。住宅物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括本物業(yè)管理區(qū)域采用的普通住宅物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)及收費基準(zhǔn)價格。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)前制定臨時管理規(guī)約。臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)包括對物業(yè)的使用和維護(hù)管理、業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)、違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項，不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸。建設(shè)單位制定臨時管理規(guī)約時，應(yīng)當(dāng)參照市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門會同市民政部門制定發(fā)布的臨時管理規(guī)約示范文本，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

第五十三條建設(shè)單位在申請辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應(yīng)當(dāng)持前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約、住宅小區(qū)配套建筑和設(shè)施設(shè)備的清單及其產(chǎn)權(quán)歸屬等資料，向市行政審批主管部門備案，市行政審批主管部門應(yīng)當(dāng)將備案結(jié)果告知市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在商品房銷售時，將前款備案資料作為商品房買賣合同約定的內(nèi)容。

第五十四條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在商品房銷售場所公示經(jīng)有關(guān)部門備案的以下內(nèi)容：

(一)物業(yè)管理區(qū)域四至范圍、業(yè)主共有部分;

(二)物業(yè)服務(wù)用房的面積、位置;

(三)臨時管理規(guī)約和前期物業(yè)服務(wù)合同;

(四)配建的政策性用房的具體位置、配建套數(shù)和樓幢;

(五)法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將以上公示內(nèi)容作為商品房買賣合同的附件提供給物業(yè)買受人。

房地產(chǎn)開發(fā)項目辦理預(yù)售許可后不得擅自變更建設(shè)工程規(guī)劃條件;確需變更的，應(yīng)當(dāng)征得買受人的同意后，依法申請規(guī)劃條件變更。

第五十五條普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價。

普通住宅前期物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)和收費基準(zhǔn)價格由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門會同價格主管部門制定，并向社會公布。

第五十六條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在竣工綜合驗收備案后，與選聘的物業(yè)服務(wù)人開展物業(yè)承接查驗工作。

承接查驗應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對業(yè)共有部分進(jìn)行查驗。承接查驗后，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，并將其作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補充協(xié)議。

承接查驗協(xié)議應(yīng)當(dāng)明確參加承接查驗人員的單位名稱、姓名及其簽名，對物業(yè)承接查驗基本情況、存在的問題、解決方法及其時限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項作出約定。對于承接查驗發(fā)現(xiàn)的問題，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)予以整改。

建設(shè)單位將不符合交付條件的物業(yè)交付使用，或者物業(yè)服務(wù)人擅自承接未經(jīng)查驗的物業(yè)，給業(yè)主造成損害的，依法各自承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)邀請一定數(shù)量的業(yè)主代表以及物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府參加，必要時可以聘請相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助進(jìn)行。

第五十七條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)下，按規(guī)定向物業(yè)服務(wù)人移交物業(yè)服務(wù)用房和下列資料的原件和復(fù)印件：

(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料;

(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;

(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

(四)買受人名冊;

(五)物業(yè)管理必需的其他資料。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將物業(yè)承接查驗資料建檔保存。物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有，業(yè)主有權(quán)免費查詢并復(fù)印。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時，將物業(yè)服務(wù)用房及有關(guān)資料移交給業(yè)主委員會。

第五十八條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，將本條例第五十七條所列資料的原件報區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門存檔，并在本市物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng)填報相關(guān)信息。

第五十九條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自房地產(chǎn)開發(fā)項目綜合驗收備案前，與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位完成專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備驗收接管手續(xù)。房屋交付時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)協(xié)助物業(yè)買受人與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)合同。

綜合驗收不合格的，不予備案;未取得綜合驗收備案證明的，不得交付。

第六十條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)完善房屋質(zhì)量保證書、房屋使用說明書內(nèi)容，指導(dǎo)購房人合理使用房屋。房屋使用說明書應(yīng)當(dāng)載明房屋平面布局、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)備，注明房屋承重結(jié)構(gòu)的房屋結(jié)構(gòu)圖、不得占用或者移裝的共有部分以及其他有關(guān)安全合理使用房屋的注意事項。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)建立健全新建物業(yè)售后維修服務(wù)體系，按照國家和省、市有關(guān)規(guī)定承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。質(zhì)量保修期內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示維保單位的名稱、維保聯(lián)系人和維保電話，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)立專門的房屋售后服務(wù)中心，用于處理建設(shè)遺留問題和接受業(yè)主報修。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自接到保修訴求之日起三日內(nèi)給予答復(fù)，并在三十日內(nèi)維修完畢。在質(zhì)量保修期內(nèi)建設(shè)單位未及時履行保修義務(wù)的，業(yè)主有權(quán)向市、區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門投訴，也可以向人民法院提起訴訟。

書面委托物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)保修義務(wù)的，由物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)保修義務(wù)，并公示書面委托書。

第五章物業(yè)服務(wù)

第六十一條經(jīng)業(yè)主共同決定，物業(yè)管理區(qū)域可以由業(yè)主參照本條例自行管理，所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府和相關(guān)的居民委員會應(yīng)當(dāng)予以指導(dǎo)、監(jiān)督，業(yè)主可以請求所在地的房產(chǎn)等有關(guān)部門依法予以協(xié)助。

物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭袠I(yè)主自行管理的，執(zhí)行機(jī)構(gòu)、管理方案、收費標(biāo)準(zhǔn)和管理期限等事項應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定。

業(yè)主自行管理的，由全體業(yè)主履行物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范和消防安全職責(zé)。對電梯等涉及人身、財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備管理，業(yè)主應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維護(hù)。

業(yè)主自行管理中需要開具發(fā)票的，可以持所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者相關(guān)的居民委員會的證明材料，向稅務(wù)部門申請辦理臨時稅務(wù)登記證，憑臨時稅務(wù)登記證申請領(lǐng)用發(fā)票。

業(yè)主可以共同決定委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對管理費用、共有收入等進(jìn)行財務(wù)管理和審計。管理賬目應(yīng)當(dāng)每年向業(yè)主公布一次。

第六十二條業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)人提供物業(yè)服務(wù)的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確服物業(yè)服務(wù)區(qū)域等內(nèi)容，并自簽訂或者變更物業(yè)服務(wù)合同之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報所在地區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案。

第六十三條物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定向物業(yè)服務(wù)區(qū)域派駐負(fù)責(zé)人員和必要的工作人員，履行下列義務(wù)：

(一)提供清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)等基本服務(wù);

(二)依法維護(hù)、管理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公用設(shè)施;

(三)建立日常管理檔案及共有部分的資料檔案;

(四)采取合理措施保護(hù)業(yè)主、非業(yè)主使用人的人身、財產(chǎn)安全;

(五)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。

物業(yè)服務(wù)人可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)承擔(dān)特種設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、工程施工等專項服務(wù)，但不得將該物業(yè)服務(wù)區(qū)域全部物業(yè)服務(wù)一并委托給其他單位或者個人。

第六十四條物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)設(shè)置公示欄，如實公示、及時更新下列信息，并且通過互聯(lián)網(wǎng)方式告知業(yè)主：

(一)物業(yè)服務(wù)人的營業(yè)執(zhí)照、項目負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式以及物業(yè)服務(wù)投訴電話;

(二)物業(yè)服務(wù)項目保潔、維修、秩序維護(hù)等服務(wù)人員的配置情況及基本信息;

(三)物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等;

(四)物業(yè)費收交情況、維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況;

(五)電梯、消防等具有專業(yè)技術(shù)要求的設(shè)施設(shè)備的日常巡查記錄，維修保養(yǎng)單位名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式等;

(六)其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)人員的身份信息在其上崗二十四小時內(nèi)報物業(yè)服務(wù)區(qū)域所在地派出所備案。

業(yè)主對公示內(nèi)容提出異議的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。

第六十五條物業(yè)服務(wù)人提供物業(yè)服務(wù)應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：

(一)及時向業(yè)主告知安全、合理使用物業(yè)的注意事項;

(二)定期聽取業(yè)主的意見和建議，接受業(yè)主監(jiān)督，改進(jìn)和完善服務(wù);

(三)對業(yè)主違反臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約的行為進(jìn)行勸阻和制止，并及時報告業(yè)主委員會;

(四)對違法建設(shè)、違規(guī)出租房屋、私拉電線、占用消防車通道和疏散通道、噪音擾民等行為進(jìn)行勸阻和制止，勸阻、制止無效的，及時報告相關(guān)主管部門;

(五)發(fā)現(xiàn)有安全風(fēng)險隱患的，及時設(shè)置警示標(biāo)志，采取措施排除隱患或者向有關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)報告;

(六)配合街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、行政執(zhí)法機(jī)關(guān)和居民委員會做好物業(yè)管理相關(guān)工作。

第六十六條物業(yè)服務(wù)人不得有下列行為：

(一)減少物業(yè)服務(wù)事項、降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn);

(二)采取中斷供水、供電、供氣、供熱或者限制業(yè)主及其車輛出入等方式催收物業(yè)費;

(三)擅自增加收費項目、提高收費標(biāo)準(zhǔn);

(四)泄露在物業(yè)服務(wù)活動中獲取的業(yè)主信息;

(五)擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán);

(六)挪用、侵占維修資金、共有部分經(jīng)營收益等共有資金;

(七)擅自拆除、損壞物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用設(shè)施設(shè)備;

(八)擅自撤出或者拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域;

(九)終止服務(wù)撤出時，拒不移交屬于業(yè)主共有的檔案資料、物品、資金等;

(十)損害業(yè)主合法利益的其他行為。

第六十七條物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)建立和保存下列檔案和資料：

(一)業(yè)主共有部分經(jīng)營管理檔案;

(二)監(jiān)控、電梯、消防、有限空間等共有部分檔案及其管理、運行、維修、養(yǎng)護(hù)記錄;

(三)房屋裝飾裝修管理資料;

(四)業(yè)主名冊;

(五)物業(yè)服務(wù)人或者建設(shè)單位與相關(guān)單位簽訂的供水、供電、供氣、供熱、垃圾清運等書面協(xié)議;

(六)物業(yè)服務(wù)活動中形成的與業(yè)主利益相關(guān)的其他資料。

業(yè)主、業(yè)主委員會、區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府有權(quán)查閱前款規(guī)定的檔案和資料。

第六十八條物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)制定安全管理制度，采取必要的安全保障措施，配置必要的安全防范設(shè)施及物資，發(fā)現(xiàn)有安全隱患的，及時采取措施排除隱患。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在消防車通道和疏散通道、消防設(shè)施、有限空間設(shè)置明顯標(biāo)識和禁止占用提醒，在自身經(jīng)營范圍內(nèi)對其服務(wù)區(qū)域的人流干道、消防設(shè)施、化糞池、電梯等重點部位和重要設(shè)施進(jìn)行經(jīng)常性檢查;對檢查中發(fā)現(xiàn)的安全隱患，應(yīng)當(dāng)立即處理或者告知相關(guān)責(zé)任單位，并發(fā)出警示。

第六十九條物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)制訂物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)安全防范應(yīng)急預(yù)案，對突發(fā)性自然災(zāi)害、公共衛(wèi)生事件以及供水、供電、供氣、供熱、電梯及消防安全事故、物業(yè)安全事故等突發(fā)事件的預(yù)防和處置進(jìn)行具體規(guī)定，并按照應(yīng)急預(yù)案規(guī)定對其服務(wù)區(qū)域的服務(wù)對象進(jìn)行安全宣傳、組織應(yīng)急演練。

發(fā)現(xiàn)重大事故隱患或者發(fā)生安全事故及其他緊急事件時，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時采取應(yīng)急措施，通知相關(guān)業(yè)主，并按照規(guī)定向物業(yè)所在地的居民委員會、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、專業(yè)單位和負(fù)有安全監(jiān)督管理職責(zé)的部門報告，協(xié)助做好相關(guān)工作。

第七十條物業(yè)服務(wù)人對人員、車輛實行出入管理的，應(yīng)當(dāng)為業(yè)主、物業(yè)使用人免費配置必要的出入證(卡)。因遺失、損壞需要補辦的，可以適當(dāng)收取工本費。

消防、救護(hù)和專業(yè)工程搶險救災(zāi)救援等特種車輛需要進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)立即放行;公安、人防、行政執(zhí)法等執(zhí)行公務(wù)車輛和供水、供電、供氣、供暖車輛，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)人主動出示工作證件、說明事由并登記車牌號碼、聯(lián)系方式后，方可進(jìn)入。

探親訪友、郵件、快遞等其他外來人員、車輛需要進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)按照(臨時)管理規(guī)約以及物業(yè)服務(wù)合同的約定執(zhí)行;沒有約定的，應(yīng)當(dāng)主動出示身份證件、說明事由并登記后，方可進(jìn)入，但未與物業(yè)服務(wù)人商定臨時停車位置的車輛不得進(jìn)入。

鼓勵和支持物業(yè)服務(wù)人在保證業(yè)主知情同意的前提下，依法采用信息化、智能化技術(shù)開展物業(yè)服務(wù)相關(guān)活動，但不得將人臉識別、指紋等生物識別技術(shù)作為唯一服務(wù)手段。

第七十一條業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定的付費方式和標(biāo)準(zhǔn)，按時足額支付物業(yè)費。業(yè)主逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付;拒不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以依法提起訴訟或者申請仲裁。

第七十二條物業(yè)服務(wù)合同履行期間，確需調(diào)整物業(yè)費的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會協(xié)商，并由業(yè)主大會決定。

物業(yè)服務(wù)合同的續(xù)約、解除，按照法律規(guī)定執(zhí)行。

第七十三條業(yè)主轉(zhuǎn)讓、出租物業(yè)或者設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)等事項告知受讓人、承租人或者居住權(quán)人，并自合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)轉(zhuǎn)讓、出租或者設(shè)立居住權(quán)的相關(guān)情況告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)人。

第七十四條物業(yè)項目交接時，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會、新物業(yè)服務(wù)人簽訂交接協(xié)議，并履行下列義務(wù)：

(一)移交物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施及本條例第五十七條和第六十七條規(guī)定的檔案和資料;

(二)結(jié)算物業(yè)費和預(yù)收、代收的物業(yè)管理區(qū)域公共收益等費用;

(三)結(jié)清委托專業(yè)性服務(wù)企業(yè)對特種設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、工程施工等開展專項服務(wù)的費用;

(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項。

第七十五條原物業(yè)服務(wù)人不得以業(yè)主欠交物業(yè)費、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接，不得以任何理由阻撓、干擾、妨礙依法新選聘的物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)人拒不移交相關(guān)資料、資金和物品，或者拒絕撤出物業(yè)服務(wù)區(qū)域的，業(yè)主委員會或者業(yè)主可以向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門報告。物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)服務(wù)人交接工作的監(jiān)督協(xié)調(diào)。業(yè)主委員會或者業(yè)主也可以向轄區(qū)公安機(jī)關(guān)請求協(xié)助，或者依法向人民法院提起訴訟。物業(yè)服務(wù)人有破壞設(shè)施設(shè)備、毀壞賬冊等違法行為的，由公安機(jī)關(guān)依法處理。

第七十六條新物業(yè)服務(wù)人按照約定承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對共有部分進(jìn)行查驗，查驗的問題由原物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)，但原物業(yè)服務(wù)人有證據(jù)證明不是其責(zé)任的除外。不得強行接管物業(yè)管理區(qū)域。

第七十七條物業(yè)管理區(qū)域突發(fā)失管狀態(tài)時，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織確定應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人，提供垃圾清運、電梯運行等維持業(yè)主基本生活服務(wù)事項的應(yīng)急服務(wù)。

提供應(yīng)急物業(yè)服務(wù)的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將應(yīng)急服務(wù)期間提供的服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及應(yīng)急服務(wù)物業(yè)費收費標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。期間的物業(yè)費由全體業(yè)主承擔(dān)。

應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期間，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主共同決定選聘新物業(yè)服務(wù)人，協(xié)調(diào)新選聘的物業(yè)服務(wù)人和應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人做好交接。

第六章物業(yè)的使用和維護(hù)

第七十八條業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定以及(臨時)管理規(guī)約的約定，按照規(guī)劃用途合理、安全使用物業(yè)。

業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)人員不得實施下列行為：

(一)違反原建筑設(shè)計的外延、外形、規(guī)格、色彩，封閉陽臺、平臺和外走廊;

(二)損壞、擅自拆改建筑物承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu);

(三)破壞或者擅自改變建筑物外立面造型;

(四)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物、障礙物或者私挖地下空間;

(五)擅自占用共有部分;

(六)擅自改變房屋用途，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房;

(七)侵占綠地，毀壞綠化植物和綠化設(shè)施;

(八)將房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房和廚房的上方;

(九)未按規(guī)定分類并投放生活垃圾;

(十)擅自通過設(shè)置地鎖、石墩、柵欄等障礙物和亂堆亂放雜物等方式，占用、堵塞、封閉消防車通道和疏散通道等業(yè)主共有部分，或者損壞消防設(shè)施等共用設(shè)施設(shè)備;

(十一)從建筑物中向外拋擲物品;

(十二)飼養(yǎng)動物干擾他人正常生活;

(十三)制造噪聲干擾他人正常生活;

(十四)在共用走廊、樓梯間、安全出口等位置停放摩托車、電動車、自行車或者私拉電線為電動車充電;

(十五)違反規(guī)定出租房屋;

(十六)法律、法規(guī)禁止的其他行為。

有本條第二款規(guī)定行為的，利害關(guān)系人有權(quán)進(jìn)行投訴和舉報，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時勸阻;勸阻無效的，第一項至第九項向綜合行政執(zhí)法部門報告，第十項向應(yīng)急管理部門報告，第十一項至第十四項向公安部門報告，第十五項向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門報告。相關(guān)主管部門接到報告后，應(yīng)當(dāng)及時依法處理。

第七十九條業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)人，并簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)議，就裝修內(nèi)容、施工時間、施工期限、垃圾清運處置、設(shè)施設(shè)備安裝要求、違約責(zé)任等事項進(jìn)行約定。沒有物業(yè)服務(wù)人的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會。

業(yè)主需要查閱建筑物結(jié)構(gòu)圖、電氣及其他管線線路圖的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)予以提供。

裝修時，業(yè)主、物業(yè)使用人和裝修人員應(yīng)遵守物業(yè)服務(wù)人或者社區(qū)居民委員會提示的合理注意事項，并配合其進(jìn)行必要的現(xiàn)場檢查。

居民家庭裝飾裝修垃圾應(yīng)當(dāng)袋裝收集，不得與生活垃圾混同，并投放到物業(yè)服務(wù)人或者社區(qū)居民委員會指定地點。

區(qū)城市管理局負(fù)責(zé)組織實施居民家庭裝飾裝修垃圾的收集和中轉(zhuǎn)，并運送至市城市管理局指定的無害化處理場所處置。區(qū)城市管理局和物業(yè)服務(wù)人或者社區(qū)居民委員會均不得以清運裝飾裝修垃圾為由收取費用。

物業(yè)服務(wù)人或者社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)加強對裝飾裝修活動的巡查和監(jiān)督。業(yè)主未簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)議的，物業(yè)服務(wù)人或者社區(qū)居民委員會可以限制施工人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。業(yè)主違反相關(guān)規(guī)定及裝飾裝修服務(wù)協(xié)議的，物業(yè)服務(wù)人或者社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)及時勸阻;拒不改正的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)部門報告。

第八十條物業(yè)保修期內(nèi)，業(yè)主專有部分及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有部分的養(yǎng)護(hù)、維修責(zé)任，由建設(shè)單位承擔(dān)。

物業(yè)保修期屆滿后，業(yè)主專有部分的養(yǎng)護(hù)、維修，由業(yè)主負(fù)責(zé)。業(yè)主專有部分存在安全隱患，危及公共利益或者他人合法權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)及時進(jìn)行修繕或者采取其他消除危險的安全治理措施。

第八十一條物業(yè)保修期屆滿后，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部分的養(yǎng)護(hù)、維修和管理責(zé)任，由全體業(yè)主共同承擔(dān)。業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)人管理的，由物業(yè)服務(wù)人按照物業(yè)服務(wù)合同的約定承擔(dān)養(yǎng)護(hù)、維修和管理責(zé)任。但物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯、鍋爐等特種設(shè)備和消防設(shè)施，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)服務(wù)單位負(fù)責(zé)維護(hù)和保養(yǎng)，并明確各方安全管理責(zé)任。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有部分的維修費用可以從維修資金中列支。

第八十二條物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)健全業(yè)主共有部分的管理養(yǎng)護(hù)制度，按照合同約定加強對業(yè)主共有部分運行狀況的日常檢查和養(yǎng)護(hù)，并做好記錄。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)日常檢查發(fā)現(xiàn)的問題，提出業(yè)主共有部分維修、更新、改造的建議，告知業(yè)主委員會，提請業(yè)主大會表決后組織實施。

第八十三條業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期維修資金存入市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門依法在專戶管理銀行開立的維修資金專戶，其他任何組織和個人不得代收。建設(shè)單位交付房屋時，應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主按有關(guān)規(guī)定交存首期維修資金，業(yè)主未按規(guī)定交存的，建設(shè)單位不得將房屋交付業(yè)主。

建設(shè)單位在辦理房地產(chǎn)開發(fā)項目綜合驗收竣工備案時，對尚未售出的房屋應(yīng)當(dāng)按有關(guān)規(guī)定交存首期維修資金，待房屋出售時可以向業(yè)主收取該房屋的維修資金賬戶余額。未按規(guī)定交存的，不予辦理綜合驗收竣工備案。建設(shè)單位交存首期維修資金可以申請從監(jiān)管的商品房預(yù)售資金中劃轉(zhuǎn)。

房屋轉(zhuǎn)讓時，該房屋賬戶中結(jié)余的維修資金隨房屋所有權(quán)同時自動轉(zhuǎn)移。合同另有約定的，從其約定。

第八十四條業(yè)主交存的維修資金及其孳息屬于全體業(yè)主共有，經(jīng)業(yè)主共同決定，專項用于共有部分保修期滿后的維修、更新和改造。任何組織和個人不得挪用、侵占維修資金。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有部分的維修、更新、改造費用，有維修資金的，由全體業(yè)主共同決定并從維修資金中列支;僅涉及部分業(yè)主共有的共有部分維修、更新、改造的費用，由該部分業(yè)主共同決定并從維修資金中列支。沒有維修資金或者維修資金余額不足的，由共有該共有部分的業(yè)主分?jǐn)偂?/p>

第八十五條維修資金的使用分為計劃使用、一般使用和應(yīng)急使用。

計劃使用是指根據(jù)年度維修計劃，通過召開業(yè)主大會，一次投票集中表決年度計劃維修項目的使用方式;一般使用是指對計劃外的維修項目，采取一次投票表決的使用方式;應(yīng)急使用是指采取應(yīng)急程序事前不用表決、事后公示的使用方式。

第八十六條有下列情形之一的，可以啟動應(yīng)急使用程序：

(一)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屋面、外墻防水發(fā)生嚴(yán)重?fù)p壞的;

(二)電梯發(fā)生故障影響正常使用需立即維修的;

(三)消防設(shè)施存在嚴(yán)重故障需立即維修的;

(四)建筑外立面裝飾和公共構(gòu)件嚴(yán)重脫落松動的;

(五)玻璃幕墻炸裂的;

(六)排水管道嚴(yán)重堵塞或者爆裂的;

(七)地下車庫雨水倒灌的;

(八)其他可能造成人身安全事故的緊急情況的。

緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設(shè)施的，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會有權(quán)申請使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。

業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將緊急情況下維修資金申請、使用情況，及時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

第八十七條達(dá)到本條例第二十六條規(guī)定的召開首次業(yè)主大會會議條件，建設(shè)單位未向物業(yè)所在地的區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府書面報告的，專項維修資金不得動用，住宅共有部分需要維修、更新和改造的，應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位承擔(dān)物業(yè)維修責(zé)任。

建設(shè)單位已經(jīng)按照規(guī)定提出成立業(yè)主大會的書面報告但業(yè)主大會尚未成立期間，需要動用維修資金的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)提出維修實施方案，由物業(yè)管理區(qū)域的臨時物業(yè)管理委員會組織征詢業(yè)主意見，經(jīng)共有部分相關(guān)業(yè)主依法討論通過后，由臨時物業(yè)管理委員會或者其委托的物業(yè)服務(wù)人組織實施。

業(yè)主大會設(shè)立后，由業(yè)主委員會提出維修實施方案，經(jīng)相關(guān)業(yè)主依法討論通過后組織實施。

第八十八條使用維修資金的，應(yīng)當(dāng)向區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門提出，經(jīng)審查符合使用條件的按照規(guī)定予以撥付。

維修資金交存、使用、管理的具體辦法，由市人民政府制定。

第八十九條物業(yè)服務(wù)人不得擅自利用物業(yè)共有部分進(jìn)行經(jīng)營，但經(jīng)業(yè)主依法共同決定的除外。

經(jīng)業(yè)主依法共同決定，物業(yè)服務(wù)人利用物業(yè)共有部分進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同中詳細(xì)約定經(jīng)營范圍、經(jīng)營性公共收益管理使用和分配比例等事項。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)對物業(yè)經(jīng)營性公共收入單獨列賬，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有，扣除比例不得高于公共收入的百分之三十。物業(yè)服務(wù)結(jié)束時，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)審計物業(yè)服務(wù)期間經(jīng)營性公共收益收支情況，并將審計結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

經(jīng)業(yè)主依法共同決定后，可以變更、終止物業(yè)服務(wù)合同中有關(guān)利用共有部分從事經(jīng)營活動的約定。

利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示下列事項：

(一)開展經(jīng)營的共有部分范圍;

(二)共有資金的分配使用、財務(wù)管理;

(三)共有資金收支情況的公示與審計辦法。

第九十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法屬于全體業(yè)主所有的共有資金包括：

(一)利用共有部分經(jīng)營產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后所得收益;

(二)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則約定或者業(yè)主大會決定由全體業(yè)主共同分?jǐn)偨患{的費用;

(三)共有部分被依法征收的補償費;

(四)共有資金產(chǎn)生的孳息;

(五)其他合法收入。

第九十一條共有資金的管理單位和財務(wù)管理制度，由業(yè)主共同決定。

一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)開立一個共有資金賬戶，賬戶開戶單位是共有資金管理單位，不得以個人名義開立共有資金賬戶。

共有資金管理單位應(yīng)當(dāng)將全部共有資金存入其開立的共有資金賬戶。業(yè)主大會決定變更共有資金管理單位的，原共有資金管理單位應(yīng)當(dāng)自業(yè)主大會決定生效之日起三十日內(nèi)，將所有共有資金轉(zhuǎn)入新共有資金管理單位開立的共有資金賬戶。

共有資金管理單位應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國會計法》等相關(guān)規(guī)定和共有資金財務(wù)管理制度，設(shè)置會計賬戶，進(jìn)行會計核算，制作并妥善保管會計憑證、會計賬薄、財務(wù)會計報告等會計資料。共有資金管理單位不得偽造、變造、隱匿、故意銷毀共有資金的會計資料。

第九十二條共有資金用于物業(yè)管理的下列支出：

(一)補充維修資金;

(二)共有部分的維修養(yǎng)護(hù)費用和專項財產(chǎn)保險，但物業(yè)服務(wù)合同另有約定的除外;

(三)業(yè)主委員會的辦公經(jīng)費，業(yè)主委員會委員、單元長的補貼，業(yè)主委員會執(zhí)行秘書和財務(wù)、法務(wù)等專業(yè)技術(shù)人員的薪酬;

(四)籌備、召開業(yè)主大會會議所需費用;

(五)對共有資金的審計費用;

(六)業(yè)主共同決定用于物業(yè)管理的其他費用。

物業(yè)服務(wù)合同或者管理規(guī)約可以約定共有資金的用途。共有資金管理單位可以制定共有資金使用規(guī)則或者年度使用計劃，經(jīng)業(yè)主大會決定后使用共有資金。

未經(jīng)業(yè)主共同決定，不得使用共有資金。任何組織和個人不得挪用、侵占共有資金。

第九十三條共有資金管理單位應(yīng)當(dāng)向業(yè)主每季度公開共有資金的收支情況。業(yè)主、業(yè)主委員會、居民委員會對共有資金收支情況提出異議的，共有資金管理單位應(yīng)當(dāng)自收到異議之日起七日內(nèi)書面答復(fù)。

業(yè)主委員會或者居民委員會有權(quán)聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)對共有資金的收支情況進(jìn)行審計，共有資金管理單位應(yīng)當(dāng)依法配合。

共有資金管理、使用的具體辦法由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定公布。

第九十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位(庫)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)出售、出租或者贈送給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主。車位(庫)數(shù)量少于或者等于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋套數(shù)的，一戶業(yè)主最多購買、租賃或者附贈一個停車位;車位(庫)數(shù)量超出物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋套數(shù)的，一戶業(yè)主可以多購買一個或者附贈一個。不能出售或者尚未售出的，應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主使用，不得以只售不租為由拒絕業(yè)主停放需要。滿足業(yè)主需要后仍有空余的，建設(shè)單位可以出租給物業(yè)管理區(qū)域外的其他人，每次租賃期限不超過六個月。

前款規(guī)定的車位(庫)，包括依法配建的人防車位。

違反本條規(guī)定出售車位(庫)的，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門不得辦理合同備案。未取得合同備案的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不得辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建設(shè)單位依法配建的人防工程用作車位(庫)的，應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計文件實地標(biāo)注。

第九十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位(庫)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先投入使用，車位(庫)尚未全部使用的，不得占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設(shè)置規(guī)劃以外的車位。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放機(jī)動車的，由業(yè)主共同決定。

第九十六條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)機(jī)動車停放費收取標(biāo)準(zhǔn)按照國家、省的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第九十七條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，履行車輛停放管理義務(wù)，并加強巡查，及時督促違反規(guī)定停放的車輛駛離。

第九十八條物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會授權(quán)，利用公共停車位建設(shè)相對集中的公共充電基礎(chǔ)設(shè)施并提供充電服務(wù)。業(yè)主安裝充電基礎(chǔ)設(shè)施時，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)配合業(yè)主或者其委托的施工單位，提供相關(guān)圖紙和資料，配合并協(xié)助現(xiàn)場勘查、施工。

第九十九條新建物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供氣、供熱、供電、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線，應(yīng)當(dāng)按照國家、省技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)技術(shù)規(guī)范設(shè)計、施工。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通知供水、供氣、供熱、供電、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位參加竣工驗收;驗收合格后，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分戶終端計量裝置或者入戶端口及其以外的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線，移交給專業(yè)經(jīng)營單位維護(hù)管理，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收，其維護(hù)、更新和改造等費用，由專業(yè)經(jīng)營單位依法承擔(dān);尚在保修期內(nèi)的，其費用由建設(shè)單位承擔(dān)。

已交付使用的住宅小區(qū)專業(yè)經(jīng)營單位設(shè)備應(yīng)當(dāng)移交專業(yè)經(jīng)營單位維護(hù)管理。符合移交條件的，由業(yè)主共同決定移交給專業(yè)經(jīng)營單位，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收;不符合移交條件的，市、區(qū)縣人民政府應(yīng)當(dāng)組織改造，改造合格后由業(yè)主共同決定移交給專業(yè)經(jīng)營單位。

第一百條業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人、專業(yè)經(jīng)營單位、建設(shè)單位之間因物業(yè)管理發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)先自行協(xié)商解決;協(xié)商不成的，可以向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會申請調(diào)解，也可以申請仲裁或者依法向人民法院起訴。

第七章監(jiān)督管理

第一百零一條市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門履行下列物業(yè)管理職責(zé)：

(一)制定物業(yè)管理相關(guān)政策并組織實施;

(二)指導(dǎo)和監(jiān)督區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門開展轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作;

(三)指導(dǎo)和監(jiān)督本市維修資金的籌集、管理和使用;

(四)建立完善物業(yè)管理分級培訓(xùn)體系;

(五)建立完善全市統(tǒng)一的物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng);

(六)指導(dǎo)市物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)會、業(yè)主委員會協(xié)會開展自律性規(guī)范的制定和實施工作;

(七)制定物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則等示范文本;

(八)監(jiān)督供氣、供熱、工程質(zhì)量、房屋租賃等方面規(guī)定的執(zhí)行情況;

(九)實施物業(yè)管理方面的其他監(jiān)督管理職責(zé)。

第一百零二條區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門履行下列管理職責(zé)：

(一)負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域劃分登記、前期物業(yè)承接查驗備案和物業(yè)服務(wù)合同備案;

(二)負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理項目招標(biāo)投標(biāo)管理和維修資金使用監(jiān)管;

(三)定期開展物業(yè)服務(wù)質(zhì)量專項檢查，做好物業(yè)服務(wù)人及從業(yè)人員的信用信息征集、核查和監(jiān)管工作，并接受查詢;

(四)組織開展轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項目調(diào)查，建立相關(guān)物業(yè)管理檔案;

(五)指導(dǎo)、服務(wù)和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府調(diào)處物業(yè)管理矛盾糾紛;

(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

第一百零三條市、區(qū)縣相關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)下列事項的管理工作：

(一)公安部門負(fù)責(zé)對業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人違反治安管理、消防安全、燃放煙花爆竹、養(yǎng)犬等法律、法規(guī)規(guī)定的行為實施監(jiān)督檢查，依法查處影響公共安全和公共秩序的違法行為;

(二)自然資源和規(guī)劃部門在建設(shè)工程進(jìn)行規(guī)劃驗線和規(guī)劃核實時，負(fù)責(zé)對建設(shè)項目是否按規(guī)劃許可要求建設(shè)實施監(jiān)督管理;

(三)生態(tài)環(huán)境部門負(fù)責(zé)對商業(yè)經(jīng)營活動中使用固定設(shè)施、設(shè)備產(chǎn)生的社會生活噪聲污染實施監(jiān)督管理;

(四)城管部門負(fù)責(zé)對市容環(huán)境衛(wèi)生、垃圾分類實施監(jiān)督管理;

(五)綜合行政執(zhí)法部門負(fù)責(zé)對違法搭建建(構(gòu))筑物、擅自改變房屋用途、侵占綠地等違法行為實施行政處罰;

(六)城鄉(xiāng)水務(wù)部門負(fù)責(zé)對供水、排水、污水處理等設(shè)施設(shè)備及運行維護(hù)實施監(jiān)督管理;

(七)園林和林業(yè)綠化部門負(fù)責(zé)對園林綠化驗收、綠地占用、樹木砍伐、移植等實施監(jiān)督管理;

(八)衛(wèi)生健康部門負(fù)責(zé)對傳染病防治和飲用水衛(wèi)生的監(jiān)督管理;

(九)市場監(jiān)管部門負(fù)責(zé)對物業(yè)服務(wù)價格公示、收費情況、電梯等特種設(shè)備安全運行實施監(jiān)督檢查;

(十)人防部門負(fù)責(zé)對人防工程維護(hù)管理的監(jiān)督檢查，對侵占、破壞人防工程的行為實施監(jiān)督管理;

(十一)應(yīng)急管理部門負(fù)責(zé)消防工作的監(jiān)督管理，消防救援機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)消防工作監(jiān)督管理的實施。

前款規(guī)定的部門和單位應(yīng)當(dāng)建立投訴和舉報受理制度，并在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公布投訴電話，及時處理投訴和舉報事項。

第一百零四條街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

(一)指導(dǎo)、監(jiān)督、協(xié)助業(yè)主成立業(yè)主大會，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主委員會換屆選舉，對相關(guān)人員進(jìn)行培訓(xùn);

(二)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會履行職責(zé);

(三)組建臨時物業(yè)管理委員會并指導(dǎo)、監(jiān)督其運行;

(四)監(jiān)督物業(yè)承接查驗;

(五)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)。

街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)建立轄區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，負(fù)責(zé)召集區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、居民委員會、物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表、專業(yè)經(jīng)營單位和其他相關(guān)主管部門，協(xié)調(diào)解決轄區(qū)物業(yè)管理重大問題。

居民委員會協(xié)助街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府開展社區(qū)管理以及社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作，負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展業(yè)主自治管理。

第一百零五條市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)人信用等級評價體系，將物業(yè)服務(wù)人的下列行為納入評價體系：

(一)未按本條例第六十七條規(guī)定建立和保存相關(guān)檔案和資料的;

(二)未按本條例第六十八條規(guī)定落實安全管理制度的;

(三)未按本條例第六十九條規(guī)定落實安全防范措施的;

(四)未按本條例第五十六條規(guī)定履行物業(yè)承接查驗義務(wù)的;

(五)違反本條例受相關(guān)行政主管部門依法處罰的行為;

(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。

選聘物業(yè)服務(wù)人時，可以將物業(yè)服務(wù)人的信用等級評價作為參考。

第一百零六條市、區(qū)縣人民政府和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人納入相關(guān)突發(fā)事件應(yīng)急處置工作體系，建立物資和資金保障機(jī)制。

應(yīng)對突發(fā)公共事件期間，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)落實市、區(qū)縣人民政府依法采取的各項應(yīng)急措施，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)人開展相應(yīng)級別的應(yīng)對工作，并給予相應(yīng)物資和資金支持。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府依法實施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，積極配合開展相關(guān)工作。

第八章法律責(zé)任

第一百零七條違反本條例規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已作出處罰規(guī)定的，按照其規(guī)定執(zhí)行;法律、法規(guī)未作出處罰規(guī)定的，按照本條例的規(guī)定執(zhí)行。

第一百零八條有下列情形之一的，由區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正;逾期未改正的，由綜合行政執(zhí)法部門處一萬元以上五萬元以下罰款：

(一)違反本條例第十一條規(guī)定，建設(shè)單位未按規(guī)定申請劃分物業(yè)管理區(qū)域的;

(二)違反本條例第五十三條規(guī)定，建設(shè)單位未辦理前期物業(yè)服務(wù)合同備案的;

(三)違反本條例第五十四條規(guī)定，建設(shè)單位未向物業(yè)買受人明示物業(yè)管理區(qū)域劃分情況的;

(四)違反本條例第六十二條規(guī)定，業(yè)主委員會未辦理物業(yè)服務(wù)合同備案和變更備案的。

第一百零九條違反本條例第十二條規(guī)定，建設(shè)單位未按規(guī)定配置物業(yè)服務(wù)用房的，由區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期三個月內(nèi)提供;逾期未提供的，責(zé)令建設(shè)單位按照本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)市場平均售價和規(guī)定的物業(yè)管理用房面積支付專款，存入業(yè)主共有資金賬戶，用于購置、租賃物業(yè)服務(wù)用房，并由綜合行政執(zhí)法部門處十萬元以上五十萬元以下罰款。

第一百一十條違反本條例第二十六條規(guī)定，達(dá)到召開首次業(yè)主大會會議條件，建設(shè)單位未按規(guī)定進(jìn)行書面報告的，由區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正;逾期未改正的，由綜合行政執(zhí)法部門處五萬元以上十萬元以下罰款。

第一百一十一條違反本條例第五十六條規(guī)定，建設(shè)單位未履行承接查驗整改義務(wù)的，由區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正;逾期未改正的，由綜合行政執(zhí)法部門對建設(shè)單位處五萬元以上二十萬元以下罰款。

第一百一十二條違反本條例第五十八條規(guī)定，建設(shè)單位未按照規(guī)定報送物業(yè)承接查驗資料或者未在物業(yè)管理信息平臺填報信息的，由區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正;逾期未改正的，由綜合行政執(zhí)法部門處五萬元以上十萬元以下罰款。

第一百一十三條違反本條例第六十條第二款規(guī)定，建設(shè)單位未按規(guī)定公示相關(guān)維保信息和設(shè)立房屋售后服務(wù)中心的，由區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正;逾期未改正的，由綜合行政執(zhí)法部門處五萬元以上十萬元以下罰款。

第一百一十四條違反本條例第六十四條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人員未如實公示、更新物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng)相關(guān)信息的，由區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正;逾期未改正的，由綜合行政執(zhí)法部門處五千元以上三萬元以下罰款。

第一百一十五條違反本條例第七十五條、第七十六條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人拒不移交相關(guān)資料、資金和物品、拒不撤出物業(yè)服務(wù)區(qū)域或者物業(yè)服務(wù)人強行接管物業(yè)服務(wù)區(qū)域的，由區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正;逾期未改正的，由綜合行政執(zhí)法部門處五萬元以上十萬元以下罰款。

第一百一十六條違反本條例第八十九條規(guī)定，擅自利用業(yè)主共有部分從事經(jīng)營的，由區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正;逾期未改正的，由綜合行政執(zhí)法部門處五萬元以上二十萬元以下罰款。

第一百一十七條違反本條例第九十條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人未按規(guī)定公示業(yè)主共有部分收益資金的，由縣級以上人民政府價格主管部門責(zé)令限期改正;逾期未改正的，處五千元以上一萬元以下罰款。

第一百一十八條業(yè)主委員會成員違反法律、法規(guī)規(guī)定或者管理規(guī)約約定，挪用、侵占、擅自處分業(yè)主共有財產(chǎn)，篡改、隱匿、毀棄保管的文件、物品，違規(guī)泄露業(yè)主信息，或者侵害業(yè)主合法權(quán)益，給業(yè)主造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任;構(gòu)成違反治安管理行為的，由公安機(jī)關(guān)依法給予治安管理處罰;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第一百一十九條市、區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、其他相關(guān)管理部門及其工作人員未按照本條例規(guī)定履行相關(guān)職責(zé)的，由上級主管機(jī)關(guān)或者監(jiān)察機(jī)關(guān)責(zé)令改正，對部門給予通報批評，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員由其所在單位、主管部門、上級機(jī)關(guān)或者監(jiān)察機(jī)關(guān)依法給予處分。

第九章附則

第一百二十條本條例所稱部分業(yè)主共有的共有部分，包括屋頂以及戶外的墻面、門廳、電梯、樓梯間、走廊通道等。

本條例所稱物業(yè)服務(wù)人，包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人。

本條例所稱物業(yè)使用人，包括承租人、居住權(quán)人等。

第一百二十一條對配套設(shè)施不齊全、環(huán)境質(zhì)量較差的舊住宅區(qū)，市、區(qū)縣人民政府應(yīng)當(dāng)組織進(jìn)行改造整治，并制定政策鼓勵和支持業(yè)主自主開展改造提升，加裝電梯，逐步完善配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施。

舊住宅區(qū)改造整治時，由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府會同區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門確定物業(yè)管理區(qū)域，組織業(yè)主成立業(yè)主大會，由業(yè)主大會決定自行管理或者委托物業(yè)服務(wù)人管理物業(yè)。業(yè)主大會設(shè)立前的物業(yè)管理，由居民委員會組織實施。

第一百二十二條棚戶區(qū)改造安置房小區(qū)物業(yè)管理按照市人民政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第一百二十三條本條例自×年×月×日起施行。

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