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老舊小區(qū)屋頂漏水修繕費該誰承擔(dān)？

楊先生住在昆明某小區(qū)里，該小區(qū)建設(shè)年代有些久遠(yuǎn)，小區(qū)沒有維修資金。楊先生住小區(qū)頂層，2019年，家里屋頂突然出現(xiàn)漏水，經(jīng)過一番查驗后，確定漏水原因是防水層老化所致，楊先生多次找小區(qū)物業(yè)公司及樓下住戶協(xié)商，希望可以一起出錢對屋頂進行修繕，但物業(yè)公司和樓下住戶對楊先生的要求置之不理。

為了不影響生活，楊先生只好自己先墊付6570元對漏水點進行了修繕。

楊先生認(rèn)為：屋頂屬于小區(qū)公共部分，物業(yè)公司和樓下的住戶應(yīng)當(dāng)一起來承擔(dān)這個修繕的義務(wù)，可物業(yè)公司和樓下的住戶們都不理睬。無奈之下，楊先生將樓下6家住戶一并告上法庭，要求平均分?jǐn)偩S修費。訴訟過程中，6家住戶申請追加小區(qū)物業(yè)公司作為共同被告。

最初，法官考慮到當(dāng)事人之間是多年鄰里關(guān)系，若能以調(diào)解方式化解糾紛最好，但6家住戶對于賠償一事卻“各有道理”。

樓下的住戶認(rèn)為：7樓房子漏水憑啥要讓大伙出錢修繕？以后咱家漏水了，也讓大伙一起出錢修繕，這種可行嗎？頂層房屋購買時，本就較一般樓層價格便宜，怎能當(dāng)初撿了便宜，現(xiàn)在卻讓大伙兒一塊兒跟著出錢修繕呢？

還有住戶認(rèn)為：他已經(jīng)好久沒在這個小區(qū)居住了，不應(yīng)該承擔(dān)這個修繕費，樓下住戶的意見不能達成一致，總之一句話，就是不愿意出錢修繕。

物業(yè)公司則認(rèn)為：他們僅向業(yè)主收取了少量物業(yè)費，主要幫助業(yè)主看守小區(qū)大門及日常清掃，費用中并不包含小區(qū)公共區(qū)域的維修。

判決：整個單元住戶應(yīng)對屋頂漏水擔(dān)責(zé)

五華法院開庭審理認(rèn)為，首先，楊先生與樓下6住戶對單元樓屋頂享有共有及共同管理的權(quán)利，如果允許部分業(yè)主不支付維修費而享有其他業(yè)主支付維修費用所帶來的利益，有違公平原則，并會對共有建筑物的長期安全使用甚至公共利益造成損害，所以，樓下6住戶共同承擔(dān)維修費的1/3，平均每戶365元。

其次，物業(yè)公司收取了業(yè)主物業(yè)費，即負(fù)有對小區(qū)物業(yè)共用部分進行維修、養(yǎng)護、管理的職責(zé)，對修繕屋頂?shù)馁M用理應(yīng)進行相應(yīng)分?jǐn)?，庭審中，楊先生明確表示不要求物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任，故本應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)的2190元由楊先生自行承擔(dān)。

最后，楊先生購買的房屋位于單元樓頂層，在交易慣例中，普通平層頂樓房屋價格通常低于其他樓層，楊先生應(yīng)較其他住戶承擔(dān)更多的風(fēng)險及養(yǎng)護責(zé)任。

于是，五華法院作出一審判決：由頂層住戶楊先生、物業(yè)公司以及樓下6家住戶各承擔(dān)維修費的1/3。

宣判后，各方當(dāng)事人均表示服判不上訴。

法官點評

在《民法典》實施前，我國物權(quán)法第72條規(guī)定：“業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)，不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)”?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第3條規(guī)定：“除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分（一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分……”?！睹穹ǖ洹穼嵤┖?，上述法律規(guī)定自然廢止，取而代之的是《民法典》第273條：“業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)”?？梢?，無論是《民法典》實施前或?qū)嵤┖?，小區(qū)屋頂都屬于業(yè)主共有部分，無論是否居住頂層，全體業(yè)主對屋頂均享有共同使用、共同維護的權(quán)利和義務(wù)，任何人不得以不使用屋頂為由拒絕履行相應(yīng)義務(wù)。同樣，在高層住宅中，業(yè)主不得以不使用電梯為由不交納電梯維修費用；在集中供暖的地區(qū)，業(yè)主不得以冬季不在此居住為由不交納暖氣費用……本案中，樓下住戶提出的不是屋頂使用人、不在此居住等抗辯理由均不能成立。在法律只對業(yè)主權(quán)利義務(wù)共同作出原則性規(guī)定的情況下，合理確認(rèn)各方責(zé)任比例是本案裁判的關(guān)鍵，法官從公平的價值取向出發(fā)，綜合權(quán)衡各方利益后作出本案判決，一方面有利于和諧鄰里、和諧社會構(gòu)建，一方面也是基層法院法官在實踐中將社會主義核心價值觀融入具體案件的體現(xiàn)。

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