【判了！全是咱自己的】小區(qū)電梯廣告費，歸全體業(yè)主所有！
時間：2022.04.02
花溪區(qū)吉林花園小區(qū)，就在成立業(yè)主委員會過后，將物業(yè)管理方告上法院，要求返還小區(qū)一期的電梯轎廂廣告收益等。2020年底，這起物業(yè)服務(wù)合同糾紛由市中級人民法院開庭二次審理，并作出終審判決。業(yè)委會不僅獲得返還的電梯轎廂廣告費27300元，還包括基站場地租賃費8150元。貴陽市花溪區(qū)吉林花園小區(qū)，位于花石路，甲秀南路的十字路口右轉(zhuǎn)再往里走不遠。2018年底，小區(qū)召開業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生第一屆吉林花園業(yè)主委員會。并于2019年1月，依規(guī)向貴陽市花溪區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局備案。1個月后，業(yè)委會就向物業(yè)公司發(fā)出通知，要求接函之日起五日內(nèi)，到業(yè)主委員會辦公司辦理移交手續(xù)。一石激起浪花，小區(qū)管理業(yè)委會自主掌權(quán)后，頭一件事，就是要把新賬舊賬，一起算清楚。這個小區(qū)的物業(yè)管理模式，具有一定的代表性。2016年底，房開商選聘物管公司接管小區(qū)。在當(dāng)時的《前期物業(yè)服務(wù)》合同中約定，業(yè)主共有物業(yè)設(shè)施及場所的經(jīng)營收入的90%作為物業(yè)經(jīng)營收入補充物業(yè)服務(wù)費，其余作為業(yè)主所得收益，納入公共維修費用等。直到2018年底，物管公司服務(wù)小區(qū)期間，牽涉到服務(wù)期間預(yù)收、代收有關(guān)費用的賬冊、票據(jù)，并退還承諾贈送一個月的物業(yè)費、預(yù)收物業(yè)費、車輛管理費、代收水費、電梯轎廂廣告費、代收基站場地租賃費等各項費用。小區(qū)業(yè)主公共部分的收益，主要集中在電梯轎廂廣告費以及小區(qū)基站的租賃費。電梯廣告收益方面，小區(qū)中有10多臺電梯需要維保，案涉轎廂廣告的收益共計27300元。小區(qū)基站租賃方面，2017年物業(yè)公司簽訂合同，同意鐵塔公司在小區(qū)內(nèi)放置電信通信設(shè)備提供物業(yè)管理服務(wù)。期限自2017年12月31日至2020年12月30日止，每年服務(wù)費8150元，共計24450元。物管公司每年度第1個月的30日前收取下一年度費用。案涉的基站租賃收益，認定為1年的物業(yè)服務(wù)費8150元。庭審雙方主要的焦點就落在，物管與業(yè)主雙方，對于公共區(qū)域收益的處置，產(chǎn)生不同的意見。物管方面認為，到手的收益都用于物業(yè)服務(wù)，包括產(chǎn)生的水電支出，以及公共區(qū)域維修費用等，是符合常情的。而業(yè)主委員會則認為，業(yè)主支付的物業(yè)費用中，已經(jīng)包括公共區(qū)域的支出。公共部分屬于共有的收益，由物業(yè)公司擅自處置，不符合法理。為此，業(yè)主委員會將物管公司告上法庭，但是在一審中，業(yè)主共有部分收益返還，并未得到法院支持。一審判決過后，業(yè)主委員會再次起訴，向物業(yè)公司索要共有部分的收益。案件審理過程中，根據(jù)“民法典”的相關(guān)規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！?/strong>因此，案涉公共區(qū)域產(chǎn)生的收益應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主共有。根據(jù)最高法的相關(guān)解釋，房開與物業(yè)簽訂的合同，存在免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任、加重業(yè)主委員會或者業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會或者業(yè)主主要權(quán)利的條款等情形，損害業(yè)主們權(quán)益的不應(yīng)得到支持。同時，根據(jù)民事訴訟法的相關(guān)條款，房開與物業(yè)簽訂的合同，雖然約定收益部分可以歸物管所有，但是房開本無權(quán)處分他人財產(chǎn)的收益歸屬。此前房開與物業(yè)服務(wù)合同中，關(guān)于公共收益歸物業(yè)公司所有的條款，未通過小區(qū)業(yè)委會的追認，未被法庭認可。物業(yè)收取服務(wù)費，已經(jīng)包括公共部分的維護，因此本身就是其服務(wù)成本。共有部分的收益及處置，當(dāng)由業(yè)主委員會依程序合法合規(guī)確定。最終，二審判決支持業(yè)主委員會的訴求，物業(yè)公司返還相應(yīng)的廣告費、基站產(chǎn)地租賃費，共計35450元。小區(qū)共有部分收益的處置，看似個案的出現(xiàn)，卻是小區(qū)物業(yè)費收取矛盾的體現(xiàn)。房開選聘物業(yè)管理方時，以當(dāng)時的物價核算的管理費用，伴隨近年來人工、水電等費用的增加，成本也在上升。不漲物業(yè)費的基礎(chǔ)上，如果確實將小區(qū)的共有收益部分，投入到日常運維中，也是可以理解的。畢竟市場化的過程，需要養(yǎng)活員工，實現(xiàn)盈利。近年來，小區(qū)業(yè)主委員會的陸續(xù)出現(xiàn)，已經(jīng)逐漸打破小區(qū)傳統(tǒng)的物管模式。業(yè)主們有權(quán)選聘優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，也在倒逼物業(yè)方不斷改善服務(wù)水平，提升服務(wù)質(zhì)量，促進市場的優(yōu)勝劣汰。小區(qū)共有部分收益也不是黑匣子，需要在陽光下運行，切實服務(wù)于全體居民利益。物業(yè)管理要以服務(wù)贏得認可，去爭取得到業(yè)主們的認同。而業(yè)主委員會自身的選舉與聘任，也對后期的自治能力提出較高的要求。有權(quán)力行使的地方，相應(yīng)的監(jiān)督也不能缺位，也應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定進行監(jiān)管。從長期而言，破題的關(guān)鍵仍然是，在發(fā)展中逐步構(gòu)建起業(yè)主與物業(yè)，良好的合作與服務(wù)的互信關(guān)系。文章來源于網(wǎng)絡(luò)，版權(quán)歸原作者所有，如有侵權(quán)請及時聯(lián)系。
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