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【未備案的業(yè)委會】簽訂的物業(yè)服務(wù)合同有效嗎？

時(shí)間：2022.06.10

業(yè)委會備案的意義和效力

案例簡介

2010年9月至11月，某住宅小區(qū)以書面征求全體業(yè)主意見的形式召開業(yè)主大會。

會期屆滿后，經(jīng)清點(diǎn)表決票和選票，《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《物業(yè)管理規(guī)約》以76.4%的表決率通過；業(yè)主委員會7名候選人以67%以上得票率通過。業(yè)主委員會成立后，未到房管局備案。

業(yè)主委員會按照業(yè)主大會的授權(quán)與甲物業(yè)公司簽訂了物業(yè)服務(wù)合同。

2011年5月，因甲物業(yè)公司管理不善，部分業(yè)主訴至法院以業(yè)主委員會未經(jīng)備案不具備簽訂物業(yè)服務(wù)合同的主體資格，要求確認(rèn)物業(yè)服務(wù)合同無效。

案例分析

這是一起由于部分業(yè)主認(rèn)為業(yè)主大會的成立與召開程序上存在一定瑕疵，業(yè)主委員會也未到房管局備案，導(dǎo)致權(quán)利受損起訴物業(yè)公司確認(rèn)物業(yè)服務(wù)合同無效的糾紛。

本案涉及的主要問題是未經(jīng)備案的業(yè)主委員會簽訂的物業(yè)服務(wù)合同是否有效。

首先，業(yè)主委員會的依法成立與備案

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第16條規(guī)定：“業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。”由此可見，業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生后，應(yīng)向房地產(chǎn)行政主管部門備案。

此類備案不同于其他規(guī)定中的“登記”，是公司、社團(tuán)法人的成立以登記為成立要件，而業(yè)主委員會的備案只是將成立時(shí)的相關(guān)文件備存于行政主管部門，以便行政主管部門對業(yè)主委員會進(jìn)行監(jiān)督和管理。

業(yè)主委員會備案登記屬備查性質(zhì)的行政管理行為，不是行政許可也不是行政確認(rèn)行為，也不是對業(yè)主委員會的法律地位、權(quán)利義務(wù)的確認(rèn)或者否定。

業(yè)主委員會備案登記不會產(chǎn)生業(yè)主委員會取得經(jīng)營或管理的資格和能力，比如對外簽訂合同的法律效果。

本案中，業(yè)主委員會已經(jīng)有效成立，雖然沒有到房管局備案，但是這并不影響業(yè)主委員會的有效成立。

其次，未經(jīng)備案的業(yè)主委員會簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的效力

業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的常設(shè)機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)，其行使權(quán)利的依據(jù)是基于全體業(yè)主的授權(quán)，應(yīng)在授權(quán)范圍內(nèi)從事與物業(yè)管理相關(guān)的活動。

《武漢市物業(yè)管理?xiàng)l例》第49條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)合同由業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂?！备鶕?jù)上述規(guī)定，選聘物業(yè)公司由業(yè)主大會決定，物業(yè)服務(wù)合同由業(yè)主委員會簽訂。

業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利源于業(yè)主大會的授權(quán)，而不是房產(chǎn)管理部門的備案登記。

因此，本案中，業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)與甲物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同是合法有效的。

最后，登記備案行為對業(yè)主委員會的成立的實(shí)際影響

業(yè)主委員會備案制度是對業(yè)主委員會的成立實(shí)施監(jiān)督，備案具有賦予業(yè)主委員會進(jìn)行對外活動主體資格的效力。

《武漢市物業(yè)管理?xiàng)l例》第25條第二款規(guī)定：“業(yè)主大會依法成立后三十日內(nèi)，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會成立事項(xiàng)向區(qū)房屋主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，并依法刻制和使用業(yè)主大會(業(yè)主委員會)印章?！?strong>備案的重要作用之一是刻制印章。

刻制印章是民事法律主體對外進(jìn)行民事活動的重要憑證，業(yè)主委員會如果沒有合法有效的印章，將很難進(jìn)行實(shí)際運(yùn)作，其代表全體業(yè)主所為的法律行為將不被外界認(rèn)可。

為加強(qiáng)監(jiān)督和管理，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)就業(yè)主大會成立事項(xiàng)向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

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