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這要求可行么 ‖ 業(yè)主要以公共收益折抵物業(yè)費(fèi)

時(shí)間：2022.11.29

物業(yè)公司利用物業(yè)公共部分、公共設(shè)施設(shè)備開展經(jīng)營(yíng)所獲得的收益，在扣除合理成本后，應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主共有。于是，實(shí)踐中便存在部分不交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主要求以小區(qū)內(nèi)的公共收益抵充物業(yè)費(fèi)。需要說(shuō)明的是，業(yè)主共有并不意味著單個(gè)業(yè)主能夠直接使用，而是需要經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)后才能依照決議進(jìn)行分配。

2016年4月9日，某物業(yè)公司（乙方）與伍某（甲方）簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，約定本合同期限至本物業(yè)業(yè)主委員會(huì)成立以后，業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)并與其簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同生效時(shí)止。

伍某收房后已入住該小區(qū)。伍某自2017年5月1日起未再交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，該物業(yè)公司于2019年7月18日向伍某郵寄了《物業(yè)費(fèi)催款通知單》，但伍某至今未交納所欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。伍某提出要求物業(yè)公司公布利用物業(yè)公共部分、公共設(shè)施設(shè)備開展經(jīng)營(yíng)的明細(xì)賬單，所有收入折抵物業(yè)費(fèi)。

法院認(rèn)為：

該物業(yè)公司與伍某簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》系雙方的真實(shí)意思表示，并無(wú)法定無(wú)效情形，合法有效。物業(yè)公司依約對(duì)涉案小區(qū)提供了物業(yè)服務(wù)，伍某應(yīng)當(dāng)向物業(yè)公司支付相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)。伍某要求以小區(qū)公共收益抵其物業(yè)費(fèi)的主張，因本案中并無(wú)證據(jù)證明公共收益的具體金額，且公共收益使用應(yīng)由全體業(yè)主共同決定，故對(duì)伍某的上述主張，本院不予支持。

案例總結(jié)

我國(guó)《民法典》第282條明確規(guī)定：“建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有?！?/strong>該條明確了物業(yè)公司公布利用物業(yè)公共部分、公共設(shè)施設(shè)備開展經(jīng)營(yíng)的收益，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條規(guī)定：利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

因此，單個(gè)業(yè)主未經(jīng)業(yè)主大會(huì)決議是不能要求以利用物業(yè)公共部分、公共設(shè)施設(shè)備開展經(jīng)營(yíng)的收益折抵其應(yīng)當(dāng)交納的物業(yè)費(fèi)的。

律師建議

對(duì)于小區(qū)內(nèi)的公共收益該如何分配，我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定已經(jīng)明確了應(yīng)該由業(yè)主大會(huì)表決決議。因此，為了充分保護(hù)全體業(yè)主的利益，建議各小區(qū)應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開業(yè)主大會(huì)，就這一問(wèn)題進(jìn)行表決，明確小區(qū)內(nèi)利用物業(yè)公共部分、公共設(shè)施設(shè)備開展經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)方式和分配方案，并將表決結(jié)果向小區(qū)業(yè)主通報(bào)。

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