開發(fā)商以小區(qū)架空層車庫作抵債？法院：駁回

時間：2023.10.23

有些小區(qū)會設(shè)立架空層，

但因架空層權(quán)屬問題，

所產(chǎn)生的爭議也層出不窮……

常德一房產(chǎn)公司聘請小李為職工，

卻有11萬元工資未結(jié)清，

雙方便達成協(xié)議將

架空層車庫作為工資抵債。

那么，

架空層權(quán)屬開發(fā)商嗎？

小李能如愿得到架空層車庫嗎？

基本案情

陽光房產(chǎn)公司聘請小李為其工作，尚有11萬元工資未結(jié)清，后又向小李借款，最后經(jīng)結(jié)算確認，陽光房產(chǎn)公司共欠小李20萬元，雙方達成了以物抵債協(xié)議。約定將陽光房產(chǎn)公司開發(fā)的位于陽光小區(qū)的3間車庫按優(yōu)惠價折扣銷售給小李，以抵扣陽光房產(chǎn)公司欠小李的錢款。

經(jīng)查明，本案訴爭車庫均為地面架空層，未計入陽光小區(qū)容積率建筑面積，無產(chǎn)權(quán)登記信息，亦無法辦理產(chǎn)權(quán)登記信息。后小李以陽光房產(chǎn)公司未按約交付上述車庫為由訴至法院。

案件焦點：架空層是否屬于陽光房產(chǎn)公司所有，陽光房產(chǎn)公司能否處置涉案架空層。

法院判決

法院經(jīng)審理認為，案涉架空層雖然封閉作為車庫和雜物間使用，但從未單獨進行過權(quán)利登記且亦無法進行產(chǎn)權(quán)登記，故其雖然進行了封閉，但仍無法改變其作為架空層的屬性，其需依附于主體建筑而存在，并非獨立的房屋主體，與小區(qū)道路、綠地等公共設(shè)施性質(zhì)相同，應(yīng)為全體業(yè)主所共有；

因涉案架空層未計入建筑面積，作為開發(fā)商的陽光房產(chǎn)公司無需就架空層向主管部門支付土地出讓金，架空層的權(quán)利依附于計算容積率的建筑物之上、不具有獨立的產(chǎn)權(quán)，當房產(chǎn)出售且分戶登記完成后，不計算容積率的架空層的權(quán)利將轉(zhuǎn)移并歸屬于全體業(yè)主；

根據(jù)《湖南省物業(yè)管理條例》相關(guān)規(guī)定：架空層屬于共用部分，應(yīng)為全體業(yè)主所共有。另陽光房產(chǎn)公司在銷售商品房時，對架空層的權(quán)屬沒有明確告知予以保留或在銷售合同中存有特別約定，現(xiàn)業(yè)主也沒有明確表示放棄該權(quán)利，那么，架空層的權(quán)屬應(yīng)為全體業(yè)主共同享有。

綜上，陽光房產(chǎn)公司無權(quán)處置案涉架空層車庫，依法駁回小李的訴訟請求。法院告知小李其可變更訴訟請求，即要求陽光房產(chǎn)公司承擔違約責任以及解除合同并進行損害賠償，但小李拒絕變更訴訟請求，且不服提起上訴，二審維持原判。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》第二百七十三條業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔義務(wù);不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。

第二百七十四條建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。

第三百五十二條建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人，但是有相反證據(jù)證明的除外。

第三百五十七條建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。

《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當認定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分：

（一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；

（二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等。

建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。

《湖南省物業(yè)管理條例》第七十二條第三款

共用部位，是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋敉鈮γ妗㈤T廳、管道及電梯等設(shè)施設(shè)備井、樓梯間、地面架空層、走廊通道等。

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