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“小物業(yè)”牽動(dòng)“大民心”，物業(yè)行業(yè)涉及千家萬(wàn)戶，物業(yè)的好壞直接關(guān)系到居民生活是否舒心。現(xiàn)實(shí)生活中，小區(qū)物業(yè)與業(yè)主之間往往會(huì)“相愛相殺”，對(duì)于那些“剪不斷理還亂”的物業(yè)糾紛該如何破解？發(fā)生糾紛時(shí)雙方該如何正確維權(quán)？且看安陽(yáng)市殷都區(qū)法院近日審理的一起案件。

基本案情

余某于2019年購(gòu)買了某小區(qū)住宅樓，交房時(shí)與物業(yè)公司簽訂了物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。按照協(xié)議約定，余某在辦理入住手續(xù)時(shí)繳納了一年物業(yè)費(fèi)。但因房屋存在漏水問(wèn)題，余某一直沒(méi)有裝修入住，并將鑰匙交由物業(yè)公司，來(lái)協(xié)助余某聯(lián)系房屋開發(fā)商解決漏水問(wèn)題。之后余某以房屋漏水至今沒(méi)有裝修入住等為由拒交物業(yè)費(fèi)。物業(yè)公司自2020年來(lái)多次催收均未果，遂訴至法院，請(qǐng)求法院判決余某繳納三年來(lái)物業(yè)費(fèi)4916元及支付違約金1400元。

法院判決

法院經(jīng)審理認(rèn)為，《物業(yè)服務(wù)合同》系各方當(dāng)事人真實(shí)意思，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，物業(yè)公司按照物業(yè)服務(wù)合同的約定為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。物業(yè)公司服務(wù)的是公共區(qū)域，針對(duì)解決房屋漏水問(wèn)題，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)給予以必要的協(xié)調(diào)和配合，但余某不能因此拒不支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)公司也按照程序向余某送達(dá)了催費(fèi)通知。鑒于物業(yè)公司在協(xié)助業(yè)主處理漏水問(wèn)題方面存在懈怠瑕疵，且余某未實(shí)際居住，故酌定余某給付物業(yè)管理費(fèi)4000元，物業(yè)公司主張的違約金不予支持。宣判后，雙方服判息訴。

法官說(shuō)法

物業(yè)費(fèi)是物業(yè)服務(wù)人所提供服務(wù)的對(duì)價(jià)，主要是公共性服務(wù)收費(fèi)，包括公共設(shè)備、設(shè)施的日常運(yùn)行、維修和保養(yǎng)，綠化管理、保安、保潔等，針對(duì)的是小區(qū)全體業(yè)主而并不是某一戶業(yè)主。如果物業(yè)服務(wù)質(zhì)量與物業(yè)費(fèi)差距較大，根據(jù)質(zhì)價(jià)相符原則，可以依法酌情考慮業(yè)主提出減收物業(yè)費(fèi)的要求，但只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供了服務(wù)，無(wú)論業(yè)主是否入住，即使房屋空置，也應(yīng)當(dāng)繳納物業(yè)費(fèi)；房屋發(fā)生漏水、滲水情況的原因可能是多樣的，在具體責(zé)任主體無(wú)法確定的情況下，即使在房屋漏水事件中物業(yè)服務(wù)存在一定的不足，也不當(dāng)然構(gòu)成拒交物業(yè)費(fèi)的正當(dāng)理由。

物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的提高、小區(qū)和諧秩序的創(chuàng)建需要全體業(yè)主、物業(yè)公司等相互配合、共同努力。一方面，業(yè)主應(yīng)當(dāng)自覺(jué)及時(shí)履行合同約定義務(wù)，按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)；另一方面，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)主動(dòng)站在業(yè)主的角度，虛心聽取和接收業(yè)主合理的意見和建議，在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，按照合同約定為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，不斷改進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)，提高物業(yè)服務(wù)水平和質(zhì)量，促進(jìn)業(yè)主與物業(yè)公司良性、和諧相處。

法條鏈接

《中華人民共和國(guó)民法典》

      第四百六十五條：依法成立的合同，受法律保護(hù)。

      依法成立的合同，僅對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，但是法律另有規(guī)定的除外。

      第九百四十四條：業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。

      業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。
　　物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。