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前期物業(yè)服務(wù)合同一般由作為建設(shè)單位的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂。根據(jù)民法典規(guī)定，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有法律約束力。實(shí)踐中，部分小區(qū)在房屋交付后并未重新訂立物業(yè)服務(wù)合同，而是繼續(xù)沿用前期物業(yè)服務(wù)合同。然而，由于業(yè)主并未參與前期物業(yè)服務(wù)合同的簽訂過程，其中部分條款可能對業(yè)主不利，發(fā)生糾紛時(shí)，部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)援引此類條款要求減免自身責(zé)任或者限制業(yè)主權(quán)利。對此，宜綜合意思自治、公平合理、權(quán)責(zé)相稱等因素，審查此類條款的效力。具體而言，可從以下方面考慮：

其一，業(yè)主個(gè)體雖不是前期物業(yè)服務(wù)合同的締約方，但該合同對業(yè)主具有法律約束力，業(yè)主根據(jù)該合同具有相關(guān)權(quán)利義務(wù)。其原因在于業(yè)主自房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處購買房屋時(shí)概括繼受了前期物業(yè)服務(wù)合同?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。實(shí)踐中，前期物業(yè)服務(wù)合同常被作為商品房預(yù)售合同的附件。

其二，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的義務(wù)是其在物業(yè)服務(wù)合同項(xiàng)下的基本義務(wù)，屬于法定義務(wù)，并不因合同未作約定而免除或限縮，亦不因當(dāng)事人另行約定而排除。若物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行或未充分履行物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)， 造成業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全損害，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償損失等法律責(zé)任。該責(zé)任的性質(zhì)宜結(jié)合物業(yè)服務(wù)提供義務(wù)的性質(zhì)加以理解。

其三，業(yè)主個(gè)體的物業(yè)費(fèi)支付義務(wù)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)整體性的物業(yè)服務(wù)提供義務(wù)難以視作完全等量對位關(guān)系，前期物業(yè)服務(wù)合同關(guān)于“欠付物業(yè)費(fèi)即免除賠償責(zé)任”的約定對于權(quán)利義務(wù)的分配具有一定的不平衡特征。一方面，物業(yè)服務(wù)提供義務(wù)具有集體性特征。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對所服務(wù)小區(qū)的公共部位及公共設(shè)施、設(shè)備負(fù)有的維修、養(yǎng)護(hù)、管理義務(wù)，是對全體業(yè)主而言，由全體業(yè)主共同受益，業(yè)主個(gè)體無法以其個(gè)體未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。另一方面，物業(yè)費(fèi)支付義務(wù)具有個(gè)體性特征。物業(yè)費(fèi)多由業(yè)主個(gè)體各自支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主通常按照其房屋面積分別承擔(dān)各自相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)支付義務(wù)。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能因部分業(yè)主欠付物業(yè)費(fèi)而拒絕向全體業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，如其未履行基本義務(wù)導(dǎo)致業(yè)主損害，其仍應(yīng)根據(jù)合同約定及相關(guān)法規(guī)規(guī)定對業(yè)主承擔(dān)損害賠償?shù)蓉?zé)任。

其四，業(yè)主并未參與前期物業(yè)服務(wù)合同的協(xié)商與締約，若合同中訂有對業(yè)主不利的條款，在業(yè)主主張的情況下，宜結(jié)合民法典對格式條款的規(guī)定加以審查認(rèn)定。

對此， 建議如下：

第四百九十六條 格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對方協(xié)商的條款。

采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提示對方注意免除或者減輕其責(zé)任等與對方有重大利害關(guān)系的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。提供格式條款的一方未履行提示或者說明義務(wù)，致使對方?jīng)]有注意或者理解與其有重大利害關(guān)系的條款的，對方可以主張?jiān)摋l款不成為合同的內(nèi)容。

第四百九十七條 有下列情形之一的，該格式條款無效：

（一）具有本法第一編第六章第三節(jié)和本法第五百零六條規(guī)定的無效情形；

（二）提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責(zé)任、加重對方責(zé)任、限制對方主要權(quán)利；

（三）提供格式條款一方排除對方主要權(quán)利。

第五百七十七條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

第九百三十九條 建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有法律約束力。

第九百四十二條第一款 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全。