競買法拍房，拖欠的物業(yè)費該由誰承擔(dān)

時間：2024.07.31

魯法案例【2024】453

司法拍賣拍得房產(chǎn)

取得房屋產(chǎn)權(quán)后卻得知

該房產(chǎn)竟拖欠3年物業(yè)費

這筆欠費

原房主和買受人

誰來承擔(dān)

案情簡介

2022年11月，王某經(jīng)司法拍賣競拍得一處房產(chǎn)，原房主為李某。2023年1月，王某在取得該房屋產(chǎn)權(quán)證后，到該房產(chǎn)的物業(yè)服務(wù)公司辦理物業(yè)相關(guān)手續(xù)。物業(yè)公司要求王某支付該房產(chǎn)已拖欠3年的物業(yè)費。王某認(rèn)為其剛剛?cè)〉梅慨a(chǎn)證，之前的物業(yè)費與其無關(guān)。經(jīng)多次催要無果，物業(yè)公司將王某與原房主李某一并訴至法院。

法庭上，原房主李某提交法院《拍賣公告》，其中第八條載明“ 拍賣成交買受人付清全部拍賣價款后，憑法院出具的執(zhí)行裁定書、協(xié)助執(zhí)行通知書及拍賣成交確認(rèn)書自行至相關(guān)管理部門辦理標(biāo)的物權(quán)屬變更手續(xù)。辦理過程中所涉及的買賣雙方所需承擔(dān)的一切稅、費和所需補(bǔ)繳的相關(guān)稅、費（依照稅法等相關(guān)法律法規(guī)和政策的規(guī)定），由雙方各自承擔(dān)。自行辦理水、電、煤等戶名變更手續(xù)，相關(guān)費用自理。水、電、物業(yè)管理等欠費均由買受人承擔(dān)，未明確交費義務(wù)人的費用也由買受人承擔(dān)。具體費用請競買人于拍賣前至相關(guān)單位自行查詢。標(biāo)的物如有原有戶口難以遷出的情況，由買受人自行承擔(dān)解決，與拍賣人無涉?！?nbsp;

李某認(rèn)為，競買人一旦做出競買決定，即表明已完全了解并接受標(biāo)的物的現(xiàn)狀和一切已知和未知的瑕疵。競買人可以到相關(guān)部門咨詢涉案房屋的情況，未咨詢的競買人視為對標(biāo)的物現(xiàn)狀的認(rèn)可，責(zé)任自負(fù)。故其已對涉案的物業(yè)欠費不具有任何償付責(zé)任，該欠付責(zé)任應(yīng)由競買人即新房主王某承擔(dān)。

王某認(rèn)為，《拍賣公告》第八條載明的“水、電、物業(yè)等欠費由買受人承擔(dān)”不合法、無效。物業(yè)費是李某欠的，應(yīng)由李某支付。請求法院判決駁回物業(yè)公司對其的訴訟請求。

法院審理

法院審理認(rèn)為，本案爭議的焦點是：在案涉房屋已被法院拍賣的情況下，應(yīng)由原業(yè)主還是現(xiàn)業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)費。

第一，李某與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對“收費標(biāo)準(zhǔn)”“應(yīng)于每年4月20日前預(yù)先交納一年度的物業(yè)費的交納時間”“空置房物業(yè)費如何交納”“轉(zhuǎn)讓前的交清義務(wù)”進(jìn)行了約定。案涉房產(chǎn)欠付物業(yè)費已達(dá)3年，即2020年1月1日至2022年12月31日。也就是說，在2019年4月20日前，李某就應(yīng)預(yù)交2020年度物業(yè)服務(wù)費。李某違約遲遲不交，物業(yè)公司怠于催要，而導(dǎo)致欠付物業(yè)費達(dá)3年。現(xiàn)因拍賣變更業(yè)主，據(jù)此免除李某合同義務(wù)有失公平合理性。故對李某以房產(chǎn)已經(jīng)拍賣、所欠物業(yè)費不應(yīng)由其負(fù)擔(dān)的主張，法院不予采信。根據(jù)合同相對性原則，李某應(yīng)當(dāng)向物業(yè)公司支付所欠物業(yè)服務(wù)費。

第二，案涉房屋的《拍賣公告》等文件明確載明了拍賣標(biāo)的物所涉及的物業(yè)費等欠費均由買受人自行了解并承擔(dān)。王某自愿參與競拍，應(yīng)視為其對《拍賣公告》等上述條件的接受和同意。其參加競拍前理應(yīng)自行了解、核實案涉房屋的物業(yè)服務(wù)費等欠費情況。王某參與競拍并取得案涉房屋產(chǎn)權(quán)，表明其認(rèn)可案涉房屋的瑕疵和權(quán)利負(fù)擔(dān)，同意承擔(dān)案涉房屋所欠物業(yè)服務(wù)費的責(zé)任。且本案無證據(jù)證明物業(yè)公司對此予以明確拒絕。根據(jù)《民法典》第五百五十二條規(guī)定：“第三人與債務(wù)人約定加入債務(wù)并通知債權(quán)人，或者第三人向債權(quán)人表示愿意加入債務(wù)，債權(quán)人未在合理期限內(nèi)明確拒絕的，債權(quán)人可以請求第三人在其愿意承擔(dān)的債務(wù)范圍內(nèi)和債務(wù)人承擔(dān)連帶債務(wù)。”故王某在拍賣公告載明欠交物業(yè)費需由買受人承擔(dān)的情況下，明知且同意承擔(dān)該物業(yè)費交納義務(wù)，應(yīng)構(gòu)成債務(wù)加入。對王某抗辯其在取得房產(chǎn)證之前的物業(yè)費不應(yīng)承擔(dān)交納義務(wù)的主張，法院不予采信。王某就李某所欠上述物業(yè)服務(wù)費應(yīng)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

第三，原、被告雙方均認(rèn)可所訴期間案涉房產(chǎn)處于空置狀態(tài)。《山東省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第十七條規(guī)定：“普通住宅交付后空置6個月以上的，其前期物業(yè)公共服務(wù)費應(yīng)當(dāng)減收；辦理空置的程序和具體減收比例由設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府價格主管部門會同物業(yè)主管部門規(guī)定，但收取的費用最高不得超過60% ?！?根據(jù)本案實際情況，法院參照上述規(guī)定，對物業(yè)公司所訴2020年1月1日至2022年12月31日期間物業(yè)費按照六折認(rèn)定計收。

法官說法

近年來，法拍房新產(chǎn)權(quán)人清欠物業(yè)服務(wù)等費用的糾紛較多，是原產(chǎn)權(quán)人負(fù)擔(dān)，還是新產(chǎn)權(quán)人債的加入或債的轉(zhuǎn)移，觀點不一。本案中，原產(chǎn)權(quán)人李某違約遲遲不交物業(yè)費，物業(yè)公司怠于催要而導(dǎo)致欠付物業(yè)費達(dá)3年，現(xiàn)因拍賣變更業(yè)主據(jù)此免除李某合同義務(wù)有失公平合理性，根據(jù)合同相對性原則，原產(chǎn)權(quán)人李某應(yīng)當(dāng)向物業(yè)公司支付所欠物業(yè)服務(wù)費。競買人即新房主王某自愿參與房產(chǎn)競拍，應(yīng)視為其對法院《拍賣公告》內(nèi)容的接受和同意，其參加競拍前理應(yīng)自行了解、核實案涉房屋的物業(yè)服務(wù)費等欠費情況，王某參與競拍并取得案涉房屋產(chǎn)權(quán)，即表明其認(rèn)可案涉房屋的瑕疵和權(quán)利負(fù)擔(dān)，同意承擔(dān)案涉房屋所欠物業(yè)服務(wù)費的責(zé)任，且無證據(jù)證明物業(yè)公司對此予以明確拒絕。根據(jù)《民法典》的規(guī)定，王某在拍賣公告載明欠交物業(yè)費需由買受人承擔(dān)的情況下，明知且同意承擔(dān)該物業(yè)費交納義務(wù)，應(yīng)構(gòu)成債務(wù)加入，王某就原業(yè)主李某所欠物業(yè)服務(wù)費應(yīng)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

每一起案件都是一個引領(lǐng)社會風(fēng)尚的指向標(biāo)，本案通過對競買人“債的加入”的認(rèn)定，既保障了債權(quán)人的合法權(quán)益，確定了合同相對性原則下實際債務(wù)人清償義務(wù)，又對法拍房競買人起到謹(jǐn)慎注意和風(fēng)險提示效果，順應(yīng)了公正、誠信的社會主義核心價值觀導(dǎo)向。

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