業(yè)委會(huì)電話征求意見(jiàn)后直接替業(yè)主簽名，是否有效？（附裁判文書(shū)）

時(shí)間：2025.07.11

先說(shuō)答案：無(wú)效！

業(yè)委會(huì)電話征求意見(jiàn)后

直接代業(yè)主在征求意見(jiàn)表上簽名，

不是召開(kāi)業(yè)主大會(huì)。

裁判觀點(diǎn)

《民法典》第二百七十八條第一款第四項(xiàng)規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)由業(yè)主共同決定；該條第二款規(guī)定：“業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意?！?/p>

本案中，小區(qū)業(yè)委會(huì)作出續(xù)聘物業(yè)公司的決議，其作出程序應(yīng)當(dāng)符合該條的強(qiáng)制性規(guī)定。因關(guān)于表決等方面的證據(jù)材料是由小區(qū)業(yè)委會(huì)制作和保管，因此應(yīng)當(dāng)由業(yè)委會(huì)對(duì)其作出決議程序合法承擔(dān)舉證責(zé)任。

根據(jù)法院查明的事實(shí)，業(yè)委會(huì)征求意見(jiàn)的程序有嚴(yán)重瑕疵，其提交的證據(jù)不能證明作出續(xù)聘決議符合民法典第二百七十八條第二款的強(qiáng)制性規(guī)定。

一方面，業(yè)委會(huì)未召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，采取上門(mén)的形式征求意見(jiàn)，由工作人員對(duì)沒(méi)在家的業(yè)主電話征求意見(jiàn)后直接代業(yè)主在征求意見(jiàn)表上簽名，該做法顯然不符合《XXXX小區(qū)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》中書(shū)面征求意見(jiàn)的形式要求，也無(wú)法認(rèn)定意見(jiàn)表上勾選的意見(jiàn)是該戶業(yè)主的真實(shí)意愿。

另一方面，《民法典》第二百七十一條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。”業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，該小區(qū)經(jīng)營(yíng)性用房業(yè)主與住宅用房的業(yè)主享有同等的成員權(quán)，同樣是該小區(qū)業(yè)主。業(yè)委會(huì)在征求是否續(xù)聘物業(yè)公司時(shí)，未將門(mén)面業(yè)主納入征求意見(jiàn)范圍，剝奪了門(mén)面業(yè)主對(duì)小區(qū)共有部分進(jìn)行管理的權(quán)利。

《民法典》第二百八十條第二款規(guī)定：“業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)?！倍辔粯I(yè)主均陳述不同意續(xù)聘原物業(yè)公司，且小區(qū)業(yè)委會(huì)作出續(xù)聘決議，未征求全體業(yè)主的意見(jiàn)，雖然部分業(yè)主征求意見(jiàn)表上勾選的是續(xù)聘意見(jiàn)，但業(yè)委會(huì)未提供有效證據(jù)證明系業(yè)主本人的簽名有效征求了意見(jiàn)。

由此，業(yè)委會(huì)作出的續(xù)聘決議侵害了業(yè)主的合法權(quán)益，并且決議通過(guò)程序存在嚴(yán)重瑕疵，不符合民法典第二百七十八條第二款的強(qiáng)制性規(guī)定，依法應(yīng)予撤銷(xiāo)。

《民法典》第一百五十五條規(guī)定：“無(wú)效的或者被撤銷(xiāo)的民事法律行為自始沒(méi)有法律約束力。”由此，業(yè)委會(huì)作出的續(xù)聘決議被撤銷(xiāo)后，該決議自始就沒(méi)有法律約束力。

《民法典》第一百四十三條規(guī)定：“具備下列條件的民事法律行為有效：（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（二）意思表示真實(shí)；（三）不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗?！?/p>

業(yè)委會(huì)僅是小區(qū)業(yè)主自治管理機(jī)構(gòu)，并沒(méi)有獨(dú)立的意志，其作出的續(xù)聘決議因通過(guò)程序存在嚴(yán)重瑕疵，不能認(rèn)定續(xù)聘決議經(jīng)得了小區(qū)絕大多數(shù)業(yè)主的認(rèn)可，故其作出的續(xù)聘決議并非業(yè)主的真實(shí)意思，而基于意思表示不真實(shí)的續(xù)聘決議與物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》《合同補(bǔ)充協(xié)議》，該民事法律行為應(yīng)當(dāng)依法認(rèn)定無(wú)效，對(duì)小區(qū)全體業(yè)主不具有約束力。

裁判文書(shū)

審理法院：重慶市第四中級(jí)人民法院

案號(hào)：(2022）渝04民終584號(hào)

裁判日期：2022.06.28

案由：民事>物權(quán)糾紛>所有權(quán)糾紛>業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)糾紛

重慶市第四中級(jí)人民法院

民事判決書(shū)

(2022)渝04民終584號(hào)

上訴人（原審被告）：石柱縣匯景龍灣小區(qū)業(yè)主委員會(huì)

負(fù)責(zé)人：楊**，該委員會(huì)主任。

上訴人（原審第三人）：重慶*達(dá)物業(yè)管理有限公司

法定代表人：李*素，該公司經(jīng)理。

被上訴人（原審原告）：陳*群

被上訴人（原審原告）：張*安

被上訴人（原審原告）：張*利

被上訴人（原審原告）：陳*珍

被上訴人（原審原告）：付*高

被上訴人（原審原告）：陳*義

被上訴人（原審原告）：畢*利

以上被上訴人共同委托訴訟代理人：陳*義

上訴人石柱縣匯景龍灣小區(qū)業(yè)主委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)匯景龍灣業(yè)委會(huì)）、重慶*達(dá)物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)*達(dá)公司）因與被上訴人陳*群、張*利、畢*利、陳**珍、張*安、陳*義、付*高（以下簡(jiǎn)稱(chēng)陳*群等七人）業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)糾紛一案，不服石柱土家族自治縣人民法院(2021)渝0240民初5604號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2022年5月6日立案后，依法組成合議庭，進(jìn)行了詢問(wèn)審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

匯景龍灣業(yè)委會(huì)上訴請(qǐng)求：撤銷(xiāo)一審判決，改判駁回陳*群等七人的一審訴訟請(qǐng)求。事實(shí)和理由：

1.匯景龍灣業(yè)委會(huì)一審中提交的《選聘續(xù)聘物業(yè)公司上門(mén)征求意見(jiàn)情況明細(xì)表》是對(duì)1200戶業(yè)主入戶征集意見(jiàn)表的統(tǒng)計(jì)表，并非憑空編制，業(yè)委會(huì)作出決議的程序并無(wú)瑕疵，不應(yīng)當(dāng)被撤銷(xiāo)。

2.陳*群等七人提起的是業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)之訴，這與請(qǐng)求確認(rèn)匯景龍灣業(yè)委會(huì)與*達(dá)公司簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》《合同補(bǔ)充協(xié)議》無(wú)效，分別屬于不同的法律關(guān)系，法院不應(yīng)當(dāng)一并審查。

3.匯景龍灣業(yè)委會(huì)對(duì)陳*群等七人均征求了意見(jiàn)，其中張*安、付*高是續(xù)聘意見(jiàn)，這兩人提起本案訴訟否認(rèn)之前的意見(jiàn)有違誠(chéng)信；陳*群并非小區(qū)業(yè)主，不具有提起訴訟的主體資格。匯景龍灣業(yè)委會(huì)作出決議的程序合法，據(jù)此與*達(dá)公司簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》《合同補(bǔ)充協(xié)議》未侵犯陳*群等七人的合法權(quán)益，合同不應(yīng)被確認(rèn)無(wú)效。

*達(dá)公司上訴請(qǐng)求：撤銷(xiāo)一審判決，改判駁回陳*群等七人的一審訴訟請(qǐng)求。事實(shí)和理由：

1.陳*群等七人提起的是業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)之訴，這與請(qǐng)求確認(rèn)匯景龍灣業(yè)委會(huì)與*達(dá)公司簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》《合同補(bǔ)充協(xié)議》無(wú)效，分別屬于不同的法律關(guān)系，法院不應(yīng)當(dāng)一并審查。另外，與*達(dá)公司簽訂合同的是匯景龍灣業(yè)委會(huì)，根據(jù)合同的相對(duì)性原則，陳*群等七人亦無(wú)權(quán)請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效。

2.匯景龍灣業(yè)委會(huì)作出的決議符合法律規(guī)定的程序要求，反映了絕大多數(shù)業(yè)主的意愿，續(xù)簽的《物業(yè)服務(wù)合同》《合同補(bǔ)充協(xié)議》未提高物管費(fèi)，并且物業(yè)合同已在石柱縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)備案，沒(méi)有侵害陳*群等七人的合法權(quán)益，原審確認(rèn)合同無(wú)效沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)。

陳*群等七人辯稱(chēng)，匯景龍灣業(yè)委會(huì)征求業(yè)主意見(jiàn)時(shí)弄虛作假，作出的續(xù)聘決議嚴(yán)重違背了大多數(shù)業(yè)主的意愿，決議程序不符合法律的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)被撤銷(xiāo)。續(xù)聘決議被撤銷(xiāo)后，《物業(yè)服務(wù)合同》《合同補(bǔ)充協(xié)議》自然失去了合法的根基，理應(yīng)被認(rèn)定無(wú)效。

陳*群等七人向一審法院起訴請(qǐng)求：判令撤銷(xiāo)匯景龍灣業(yè)委會(huì)關(guān)于與*達(dá)公司簽訂續(xù)聘合同的決議，確認(rèn)匯景龍灣業(yè)委會(huì)與*達(dá)公司所簽續(xù)聘合同無(wú)效。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：匯景龍灣業(yè)委會(huì)于2019年4月4日在石柱縣南賓街道辦事處備案。陳*群等七人均為石柱縣匯景龍灣小區(qū)業(yè)主?！秴R景龍灣小區(qū)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》第六條規(guī)定：“業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式，具體會(huì)議形式由業(yè)主委員會(huì)確定......（二）采用入戶征求意見(jiàn)形式議事的：由業(yè)主委員會(huì)（換屆工作小組）組織有關(guān)人員逐戶派發(fā)、回收業(yè)主意見(jiàn)（業(yè)主意見(jiàn)須經(jīng)業(yè)主簽名，并注明業(yè)主所住房號(hào)），經(jīng)業(yè)主委員會(huì)（換屆工作小組）統(tǒng)計(jì)匯總，公布表決結(jié)果。已送達(dá)的征求意見(jiàn)表決書(shū)，業(yè)主在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)不提出同意、反對(duì)、棄權(quán)意見(jiàn)的，視為棄權(quán)?！钡谄邨l規(guī)定：“統(tǒng)計(jì)匯總計(jì)票要有1/2以上業(yè)主委員會(huì)委員參加，并對(duì)計(jì)票有關(guān)情況予以書(shū)面簽字認(rèn)可?！?/p>

2021年10月4日，匯景龍灣業(yè)委會(huì)召開(kāi)業(yè)委會(huì)2021年第4次會(huì)議，決定開(kāi)展是否續(xù)聘原物業(yè)公司的相關(guān)工作，并對(duì)工作流程作出公告。

2021年10月31日，匯景龍灣業(yè)委會(huì)召開(kāi)業(yè)委會(huì)2021年第5次會(huì)議，紀(jì)要如下：會(huì)議對(duì)業(yè)主提出質(zhì)疑的羅*清等5名上門(mén)征求意見(jiàn)人員資格進(jìn)行了審查，會(huì)議認(rèn)為羅*清等5名上門(mén)征求意見(jiàn)人員雖不是房主（業(yè)主），但系房主（業(yè)主）家庭成員，且有房主（業(yè)主）的授權(quán)委托書(shū)，符合法律規(guī)定，因此具備上門(mén)征求意見(jiàn)人員資格。

會(huì)議審查了本次上門(mén)征求意見(jiàn)結(jié)果：匯景龍灣小區(qū)共1200戶，同意續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)公司（重慶*達(dá)物業(yè)有限公司）946戶，同意選聘物業(yè)服務(wù)公司103戶，放棄權(quán)利120戶，無(wú)法聯(lián)系上31戶，平均通過(guò)率90.18%。會(huì)議認(rèn)為，本次上門(mén)征求意見(jiàn)結(jié)果符合法律規(guī)定。會(huì)議決定，對(duì)本次征求意見(jiàn)結(jié)果在小區(qū)公告欄內(nèi)張貼公示，按程序報(bào)城東社區(qū)、南賓街道備案后續(xù)簽物業(yè)合同。

2021年11月14日，匯景龍灣業(yè)委會(huì)召開(kāi)業(yè)委會(huì)2021年第6次會(huì)議，紀(jì)要如下：

一、專(zhuān)題研究匯景龍灣小區(qū)擬聘物業(yè)公司合同內(nèi)容事宜，會(huì)議明確，合同討論修改的意見(jiàn)內(nèi)容，由付*祿委員執(zhí)筆修改，校驗(yàn)把關(guān)，再將擬簽訂物業(yè)服務(wù)合同傳匯景龍灣小區(qū)業(yè)委會(huì)群里請(qǐng)全體委員審核后進(jìn)行張貼公示一周后續(xù)簽合同。

二、會(huì)議認(rèn)為，部分業(yè)主在匯景龍灣小區(qū)微信群接龍物業(yè)公司續(xù)聘事宜，這是業(yè)主的自由言論權(quán)利，但不影響業(yè)委會(huì)集體研究通過(guò)事宜。

2021年11月23日，關(guān)于續(xù)聘*達(dá)公司事宜，陳*群向石柱縣信訪辦提出信訪事項(xiàng)，反映內(nèi)容為“匯景龍灣小區(qū)現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)不履行職責(zé)，長(zhǎng)期拒絕召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，在續(xù)聘現(xiàn)物業(yè)公司問(wèn)題上不尊重業(yè)主意愿?，F(xiàn)經(jīng)小區(qū)業(yè)主微信接龍，接龍人數(shù)已達(dá)到750人左右，超過(guò)半數(shù)，大都同意更換業(yè)主委員會(huì)委員。要求南賓街道組織小區(qū)召開(kāi)業(yè)主委員大會(huì)更換委員，現(xiàn)物業(yè)公司服務(wù)期限馬上到期要求公開(kāi)招取新物業(yè)公司”。

南賓街道于2021年11月26日立案受理，并組織業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)人、申請(qǐng)人、物管公司負(fù)責(zé)人、城東社區(qū)工作人員、法律顧問(wèn)就陳*群反映問(wèn)題進(jìn)行協(xié)調(diào)未果，建議業(yè)主委員會(huì)與陳*群加強(qiáng)溝通，就續(xù)聘現(xiàn)物業(yè)公司若無(wú)法達(dá)成一致，可采取司法途徑解決。

另查明該小區(qū)業(yè)委會(huì)于2022年4月到期，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，街道辦擬定于2022年1月組織該小區(qū)開(kāi)展業(yè)委會(huì)換屆選舉工作。

匯景龍灣業(yè)委會(huì)于2021年12月10日公示的《關(guān)于續(xù)簽物業(yè)服務(wù)公司業(yè)主表決結(jié)果及決議》載明：匯景龍灣小區(qū)業(yè)主委員會(huì)于2021年12月5日下午2點(diǎn)30分召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)全體成員會(huì)議，就與*達(dá)公司簽訂正式《物業(yè)服務(wù)合同》一事進(jìn)行表決簽字確認(rèn)，現(xiàn)將上門(mén)征集意見(jiàn)結(jié)果匯總?cè)缦拢盒^(qū)共1200戶，同意續(xù)聘946戶，同意選聘103戶，棄權(quán)120戶，無(wú)法聯(lián)系31戶，平均通過(guò)率90.18%。會(huì)議認(rèn)為，以上結(jié)果已符合相關(guān)法律法規(guī)續(xù)聘條件要求。

當(dāng)天，匯景龍灣小區(qū)業(yè)主委員會(huì)9名成員中，參會(huì)人員8人，缺席1人，再次審閱了物業(yè)服務(wù)合同的正式文本，一致同意并簽字確定繼續(xù)聘用*達(dá)公司為匯景龍灣小區(qū)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)，同時(shí)簽訂了正式服務(wù)合同。后續(xù)由*達(dá)公司完善備案相關(guān)手續(xù)。

2021年12月5日，匯景龍灣業(yè)委會(huì)（甲方）與*達(dá)公司（乙方）簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》《合同補(bǔ)充協(xié)議》，約定合同期限為貳年，自2022年1月1日起至2023年12月31日止。2021年12月22日，石柱土家族自治縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)對(duì)匯景龍灣業(yè)委會(huì)與*達(dá)公司簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》及《合同補(bǔ)充協(xié)議》出具了《重慶市物業(yè)服務(wù)合同備案證明》（編號(hào)2021〔012〕號(hào)）。

一審法院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：一、匯景龍灣業(yè)委會(huì)召開(kāi)業(yè)委會(huì)作出的關(guān)于繼續(xù)聘用*達(dá)公司的決議是否符合撤銷(xiāo)條件；二、根據(jù)前述決議續(xù)簽的《物業(yè)管理服務(wù)合同》及《合同補(bǔ)充協(xié)議》是否有效。

針對(duì)焦點(diǎn)一。根據(jù)《民法典》第二百七十八條“下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）制定和修改管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；……（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意”的規(guī)定，本案中，涉及續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，屬于該條第（九）項(xiàng)的情形。

表決人明確為“專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主”，且“應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意”。匯景龍灣業(yè)委會(huì)僅提交了六份《石柱縣匯景龍灣小區(qū)（續(xù)聘/選聘）物業(yè)服務(wù)企業(yè)表決意見(jiàn)單存根》，無(wú)法證明其采用入戶征求意見(jiàn)方式得出的結(jié)果經(jīng)“專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主”參與表決和符合“經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意”的形式要件。

匯景龍灣業(yè)委會(huì)提交的《選聘續(xù)聘物業(yè)公司上門(mén)征集意見(jiàn)情況明細(xì)表》系其單方制作，無(wú)原始佐證依據(jù)，且陳*群等七人陳述情況明細(xì)表上記載的內(nèi)容與其真實(shí)意愿不相符，故一審法院對(duì)匯景龍灣業(yè)委會(huì)提交的《選聘續(xù)聘物業(yè)公司上門(mén)征集意見(jiàn)情況明細(xì)表》不予采信。

物業(yè)管理服務(wù)包括公共區(qū)域的日常維護(hù)、養(yǎng)護(hù)和管理，公共設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理，附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理等內(nèi)容；業(yè)主須根據(jù)合同約定支付相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等。

陳*群等七人作為案涉小區(qū)的業(yè)主，2021年12月5日召開(kāi)的業(yè)主委員會(huì)會(huì)議作出的續(xù)聘*達(dá)公司的決議內(nèi)容已對(duì)陳*群等七人的具體權(quán)益產(chǎn)生了影響，匯景龍灣業(yè)委會(huì)成立的根本目的是為了更好的維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，其作出的行為應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)小區(qū)絕大多數(shù)業(yè)主的意志。

根據(jù)《民法典》第二百八十條“業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)”的規(guī)定，因本次業(yè)委會(huì)通過(guò)決議的程序存在嚴(yán)重瑕疵，且不滿足《民法典》第二百七十八條規(guī)定的形式要件，侵害了業(yè)主的合法權(quán)益。故對(duì)陳*群等七人要求撤銷(xiāo)該項(xiàng)決議的訴訟請(qǐng)求，一審法院予以支持。

針對(duì)焦點(diǎn)二?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》第一百四十三條規(guī)定：“具備下列條件的民事法律行為有效：（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（二）意思表示真實(shí)；（三）不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗?！币騾R景龍灣業(yè)委會(huì)無(wú)法證明其采用入戶征求意見(jiàn)方式得出的結(jié)果不符合“經(jīng)專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主”參與表決和符合“經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意”的形式要件，違反了《中華人民共和國(guó)民法典》第二百七十八條的規(guī)定；故匯景龍灣業(yè)委會(huì)與*達(dá)公司簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》《合同補(bǔ)充協(xié)議》未經(jīng)法定程序，違反了相關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效。

綜上，依照《中華人民共和國(guó)民法典》第一百四十三條、第二百七十八條、第二百八十條，《中華人民共和民事訴訟法》第六十七條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和民事訴訟法>的解釋》第九十條之規(guī)定，一審判決如下：

一、撤銷(xiāo)石柱縣匯景龍灣小區(qū)業(yè)主委員會(huì)作出的關(guān)于繼續(xù)聘用重慶*達(dá)物業(yè)管理有限公司的決議；

二、確認(rèn)石柱縣匯景龍灣小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與重慶*達(dá)物業(yè)管理有限公司于2021年12月5日簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》《合同補(bǔ)充協(xié)議》無(wú)效。案件受理費(fèi)減半收取40元，由石柱縣匯景龍灣小區(qū)業(yè)主委員會(huì)負(fù)擔(dān)。

本院二審期間，當(dāng)事人圍繞上訴請(qǐng)求依法提交了證據(jù)。本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人二審爭(zhēng)議的事實(shí)，本院認(rèn)定如下：

1.關(guān)于匯景龍灣業(yè)委會(huì)作出的決議是否程序合法的爭(zhēng)議事實(shí)。匯景龍灣業(yè)委會(huì)二審中提交了各業(yè)主的征求意見(jiàn)表及當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)的抽查記錄表，擬證明其實(shí)際征求了業(yè)主的意見(jiàn)，同意續(xù)聘的專(zhuān)有面積及戶數(shù)均符合法律規(guī)定的比例。

本院經(jīng)審查認(rèn)為，結(jié)合當(dāng)事人在一二審的陳述，匯景龍灣業(yè)委會(huì)未召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，采取上門(mén)的形式征求意見(jiàn)，由工作人員對(duì)沒(méi)在家的業(yè)主電話征求意見(jiàn)后代業(yè)主在書(shū)面的征求意見(jiàn)表上勾選選聘還是續(xù)聘并直接簽署業(yè)主的名字，其中張*安、付*高兩戶的征求意見(jiàn)表上雖然勾選的是續(xù)聘意見(jiàn)，但不能確定是業(yè)主本人的簽名。

匯景龍灣業(yè)委會(huì)派出的工作人員電話征求意見(jiàn)并且直接代業(yè)主在征求意見(jiàn)表上簽名，該做法顯然不符合《匯景龍灣小區(qū)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》第六條規(guī)定書(shū)面征求意見(jiàn)的形式要求，也無(wú)法認(rèn)定意見(jiàn)表上勾選的意見(jiàn)是該戶業(yè)主的真實(shí)意愿。匯景龍灣業(yè)委會(huì)征求意見(jiàn)的形式有嚴(yán)重瑕疵，其提交的征求意見(jiàn)表不能認(rèn)定是業(yè)主的真實(shí)意愿，其二審中提交的證據(jù)不能達(dá)到證明決議程序合法的目的，不予采信。

2.關(guān)于陳*群是否是匯景龍灣小區(qū)業(yè)主的爭(zhēng)議事實(shí)。*達(dá)公司二審中提交了民事裁定書(shū)一份，擬證明X幢1-X號(hào)門(mén)面業(yè)主為鄒*武，陳*群并非業(yè)主無(wú)權(quán)提起本案訴訟。

陳*群二審中提交了《門(mén)面轉(zhuǎn)讓合同公證書(shū)》《房屋租賃合同》《買(mǎi)房協(xié)議》《門(mén)面合租協(xié)議》《算賬清單》《產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置協(xié)議》以及鄒*武出具的證實(shí)，擬證明系張*安的拆遷安置門(mén)面，陳*群從張*安處以購(gòu)買(mǎi)方式取得X幢1-X號(hào)門(mén)面，是該門(mén)面的實(shí)際產(chǎn)權(quán)人。

本院經(jīng)審查認(rèn)為，以上證據(jù)能夠綜合認(rèn)定X幢1-X號(hào)門(mén)面系拆遷安置還房，尚未辦理產(chǎn)權(quán)證，系由陳*群從被安置人處購(gòu)買(mǎi)，陳*群是該門(mén)面的實(shí)際業(yè)主。

3.*達(dá)公司二審中提交了《物業(yè)管理服務(wù)合同》備案網(wǎng)絡(luò)查詢結(jié)果、業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)的單據(jù)及統(tǒng)計(jì)表，擬證明《物業(yè)管理服務(wù)合同》合法有效。

本院經(jīng)審查認(rèn)為，一審已查明《物業(yè)管理服務(wù)合同》在石柱縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)備案的事實(shí)，備案查詢單不屬于二審新證據(jù)；業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)的單據(jù)及統(tǒng)計(jì)表僅能證明有部分業(yè)主繳納物管費(fèi)的事實(shí)，以上證據(jù)與《物業(yè)管理服務(wù)合同》的效力并無(wú)關(guān)聯(lián)，不予采信。

另查明，匯景龍灣小區(qū)有大量臨街門(mén)面，匯景龍灣業(yè)委會(huì)在征求是否續(xù)聘*達(dá)公司時(shí)，未將門(mén)面業(yè)主納入征求意見(jiàn)范圍。

二審查明的其他事實(shí)與一審相同。

本院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：

1.陳*群提起本案訴訟的主體是否適格；

2.匯景龍灣業(yè)委會(huì)作出的續(xù)聘*達(dá)公司決議應(yīng)否被撤銷(xiāo)；

3.匯景龍灣業(yè)委會(huì)與*達(dá)公司簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》《合同補(bǔ)充協(xié)議》是否有效。

針對(duì)焦點(diǎn)一。根據(jù)查明的事實(shí)，X幢1-X號(hào)門(mén)面系拆遷安置還房，尚未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，陳*群從被安置人處購(gòu)買(mǎi)了該門(mén)面，系門(mén)面的實(shí)際權(quán)利人。由此，陳*群通過(guò)繼受方式合法占有了X幢1-X號(hào)門(mén)面，是該專(zhuān)有部分的實(shí)際權(quán)利主體，有權(quán)作為業(yè)主提起本案撤銷(xiāo)之訴，其訴訟主體適格。

關(guān)于焦點(diǎn)二?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》第二百七十八條第一款第四項(xiàng)規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)由業(yè)主共同決定；該條第二款規(guī)定：“業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意?！?/p>

本案中，匯景龍灣業(yè)委會(huì)作出續(xù)聘*達(dá)公司的決議，其作出程序應(yīng)當(dāng)符合該條的強(qiáng)制性規(guī)定。因關(guān)于表決等方面的證據(jù)材料是由匯景龍灣業(yè)委會(huì)制作和保管，因此應(yīng)當(dāng)由匯景龍灣業(yè)委會(huì)對(duì)其作出決議程序合法承擔(dān)舉證責(zé)任。根據(jù)查明的事實(shí)，匯景龍灣業(yè)委會(huì)征求意見(jiàn)的程序有嚴(yán)重瑕疵，其提交的證據(jù)不能證明作出續(xù)聘決議符合民法典第二百七十八條第二款的強(qiáng)制性規(guī)定。

一方面，匯景龍灣業(yè)委會(huì)未召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，采取上門(mén)的形式征求意見(jiàn)，由工作人員對(duì)沒(méi)在家的業(yè)主電話征求意見(jiàn)后直接代業(yè)主在征求意見(jiàn)表上簽名，該做法顯然不符合《匯景龍灣小區(qū)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》第六條書(shū)面征求意見(jiàn)的形式要求，也無(wú)法認(rèn)定意見(jiàn)表上勾選的意見(jiàn)是該戶業(yè)主的真實(shí)意愿。陳*群等七人中，雖然張*安、付*高兩戶的征求意見(jiàn)表上勾選的是續(xù)聘意見(jiàn)，但不能確定是業(yè)主本人的簽名。

另一方面，《民法典》第二百七十一條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！睒I(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，匯景龍灣小區(qū)經(jīng)營(yíng)性用房業(yè)主與住宅用房的業(yè)主享有同等的成員權(quán)，同樣是該小區(qū)業(yè)主。匯景龍灣業(yè)委會(huì)在征求是否續(xù)聘*達(dá)公司時(shí)，未將門(mén)面業(yè)主納入征求意見(jiàn)范圍，剝奪了陳*群等門(mén)面業(yè)主對(duì)小區(qū)共有部分進(jìn)行管理的權(quán)利。

《民法典》第二百八十條第二款規(guī)定：“業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)。”陳*群等七人均陳述不同意續(xù)聘*達(dá)公司，并且匯景龍灣業(yè)委會(huì)作出續(xù)聘決議，未征求陳*群的意見(jiàn)，雖然張*安、付*高兩戶的征求意見(jiàn)表上勾選的是續(xù)聘意見(jiàn)，但匯景龍灣業(yè)委會(huì)未提供有效證據(jù)證明系業(yè)主本人的簽名有效征求了意見(jiàn)。

由此，匯景龍灣業(yè)委會(huì)作出的續(xù)聘決議侵害了陳*群等七人的合法權(quán)益，并且決議通過(guò)程序存在嚴(yán)重瑕疵，不符合民法典第二百七十八條第二款的強(qiáng)制性規(guī)定，依法應(yīng)予撤銷(xiāo)。

針對(duì)焦點(diǎn)三?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》第一百五十五條規(guī)定：“無(wú)效的或者被撤銷(xiāo)的民事法律行為自始沒(méi)有法律約束力?！庇纱?，匯景龍灣業(yè)委會(huì)作出的續(xù)聘決議被撤銷(xiāo)后，該決議自始就沒(méi)有法律約束力。

《中華人民共和國(guó)民法典》第一百四十三條規(guī)定：“具備下列條件的民事法律行為有效：（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（二）意思表示真實(shí)；（三）不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗?！?/p>

匯景龍灣業(yè)委會(huì)僅是小區(qū)業(yè)主自治管理機(jī)構(gòu)，并沒(méi)有獨(dú)立的意志，其作出的續(xù)聘決議因通過(guò)程序存在嚴(yán)重瑕疵，不能認(rèn)定續(xù)聘決議經(jīng)得了小區(qū)絕大多數(shù)業(yè)主的認(rèn)可，故其作出的續(xù)聘決議并非業(yè)主的真實(shí)意思，而基于意思表示不真實(shí)的續(xù)聘決議與*達(dá)公司簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》《合同補(bǔ)充協(xié)議》，該民事法律行為應(yīng)當(dāng)依法認(rèn)定無(wú)效。

需要說(shuō)明的是，匯景龍灣業(yè)委會(huì)與*達(dá)公司簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》《合同補(bǔ)充協(xié)議》，不僅僅只涉及陳*群等七人的合法權(quán)益，還涉及小區(qū)其他業(yè)主的合法權(quán)益。那么，《物業(yè)管理服務(wù)合同》《合同補(bǔ)充協(xié)議》不僅對(duì)陳*群等七人無(wú)約束力，對(duì)小區(qū)其他業(yè)主同樣沒(méi)有約束力。

綜上所述，匯景龍灣業(yè)委會(huì)、*達(dá)公司的上訴請(qǐng)求均不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十七條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)80元，由石柱縣匯景龍灣小區(qū)業(yè)主委員會(huì)、重慶*達(dá)物業(yè)管理有限公司各負(fù)擔(dān)40元。

本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　譚中宜

審判員　陳明生

審判員　劉文玉

二〇二二年六月十三日

法官助理　翟維玲

書(shū) 記員　聶　瀟

文章來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)，版權(quán)歸原作者所有，如有侵權(quán)請(qǐng)及時(shí)聯(lián)系。

上一篇：充電樁遭遇“安裝難”，業(yè)主把小區(qū)物業(yè)告了

下一篇：關(guān)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)的訴訟時(shí)效，應(yīng)采用分別起算…