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原告31位業(yè)主系被告承建的家盛新城的業(yè)主。在廈門(mén)家盛新城的房屋買(mǎi)賣(mài)合同中，開(kāi)發(fā)商廈門(mén)市金工建設(shè)發(fā)展有限公司與業(yè)主約定的房屋公攤系數(shù)是在百分之十一到百分之十三點(diǎn)多之間，但是到了要辦產(chǎn)權(quán)證的時(shí)候，2006年10月開(kāi)發(fā)商給業(yè)主寄送了一個(gè)通知，要求業(yè)主補(bǔ)交數(shù)量不等的房款，原因是根據(jù)測(cè)繪單位的測(cè)繪，房子的公攤系數(shù)提高到了百分之十七點(diǎn)多到百分之十八點(diǎn)多。特別是中間幾個(gè)樓梯、電梯的公攤系數(shù)一下提高較多。這31名業(yè)主通過(guò)研究開(kāi)發(fā)商提供的測(cè)繪報(bào)告后發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商將樓梯、電梯按梯位進(jìn)行公攤（以下簡(jiǎn)稱(chēng)按梯公攤），他們認(rèn)為這種公攤方法不符合法律、法規(guī)的規(guī)定，要求開(kāi)發(fā)商按幢進(jìn)行公攤。但是開(kāi)發(fā)商對(duì)業(yè)主說(shuō)，他們無(wú)法這樣處理。由于雙方對(duì)房屋的公攤面積發(fā)生爭(zhēng)議，于是家盛新城31位業(yè)主聯(lián)合起來(lái)向開(kāi)發(fā)商討說(shuō)法，2007年3月，31位業(yè)主（以下稱(chēng)原告）將開(kāi)發(fā)商廈門(mén)市金工建設(shè)發(fā)展有限公司（以下稱(chēng)被告）告上了法庭，請(qǐng)求法院判令金工公司依照法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，重新計(jì)算家盛新城項(xiàng)目的實(shí)測(cè)面積。那么，商品房公攤面積中，樓梯、電梯是按梯公攤還是按幢進(jìn)行公攤呢？

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原告訴稱(chēng)，家盛新城系被告開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，原告均為向被告購(gòu)買(mǎi)該項(xiàng)目房產(chǎn)的業(yè)主。根據(jù)合同約定，被告應(yīng)當(dāng)向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)提供該項(xiàng)目的土地、房屋產(chǎn)權(quán)面積測(cè)算成果報(bào)告書(shū)作為辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的依據(jù)。房屋竣工后，被告委托測(cè)量單位進(jìn)行了測(cè)量，并進(jìn)行了面積計(jì)算。被告將此測(cè)算結(jié)果告知原告，要求各原告根據(jù)此測(cè)算結(jié)果重新計(jì)算房屋總價(jià)。原告對(duì)該測(cè)算結(jié)果進(jìn)行審查，發(fā)現(xiàn)被告提供的測(cè)算結(jié)果是根據(jù)錯(cuò)誤的計(jì)算方法計(jì)算出來(lái)的，其計(jì)算方式嚴(yán)重違反了合同約定及《廈門(mén)市房產(chǎn)測(cè)算暫行細(xì)則》的規(guī)定，誤將依上述規(guī)定應(yīng)當(dāng)按幢分?jǐn)偟慕ㄖ锕灿忻娣e變?yōu)榘刺莨珨?，因此?dǎo)致測(cè)算結(jié)果中的每戶公攤面積均計(jì)算錯(cuò)誤。原告認(rèn)為被告的錯(cuò)誤直接導(dǎo)致商品房不能正確計(jì)價(jià)、房屋產(chǎn)權(quán)登記面積失真，嚴(yán)重影響原告行使房屋所有權(quán)。原告多次與被告交涉，但被告拒不改正錯(cuò)誤。故請(qǐng)求法院判令：被告應(yīng)依照法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定重新計(jì)算家盛新城項(xiàng)目實(shí)測(cè)面積。

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被告廈門(mén)市金工建設(shè)發(fā)展有限公司認(rèn)為，家盛新城面積測(cè)算合法有效；原告如果對(duì)房屋面積測(cè)量有異議，應(yīng)該向相關(guān)的行政主管部門(mén)提出申請(qǐng)，在問(wèn)題爭(zhēng)議的這個(gè)階段，不屬于法院案件審理的范圍；原告關(guān)于測(cè)繪結(jié)果的異議系對(duì)相關(guān)規(guī)范的誤解；家盛新城面積測(cè)算結(jié)果報(bào)告書(shū)經(jīng)公示并取得業(yè)主確認(rèn)。本案爭(zhēng)議的部分為幢內(nèi)樓梯、電梯等特定功能區(qū)業(yè)主獨(dú)自占有使用部分，不屬于幢內(nèi)共有面積。被告按梯分?jǐn)偞眱?nèi)樓梯、電梯等特定功能區(qū)，系根據(jù)《廈門(mén)市房產(chǎn)面積測(cè)算暫行細(xì)則》第十條規(guī)定：“房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主體共同占有或共同使用的建筑面積?！睂?duì)共有面積概念的表述得出的分?jǐn)偡绞?。故原告訴求無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，且違反程序，應(yīng)予以駁回。

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法院經(jīng)過(guò)審理認(rèn)為，這個(gè)案件的爭(zhēng)議焦點(diǎn)有兩個(gè)，第一個(gè)是這個(gè)案件是否屬于法院的管轄范圍，第二個(gè)是房屋幢內(nèi)樓梯、電梯等部分功能區(qū)是按幢還是按梯分?jǐn)偂?

對(duì)于第一個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)，法院認(rèn)為，《廈門(mén)市房產(chǎn)面積測(cè)算暫行細(xì)則》第37條中“當(dāng)事人對(duì)房屋面積有異議時(shí)，可以向房地產(chǎn)權(quán)籍管理部門(mén)提請(qǐng)復(fù)測(cè)”的規(guī)定，是屬于行政部門(mén)的權(quán)職范圍，與法院民事管轄并不矛盾。

對(duì)于第二個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)。法院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議所在是部分的特定功能區(qū)，它是屬于部分業(yè)主共同占有或使用的部分，而不屬于為整幢業(yè)主共同服務(wù)的公共用房，測(cè)繪單位按照誰(shuí)使用誰(shuí)分?jǐn)偟脑瓌t來(lái)分?jǐn)偣珨偸欠蠌B門(mén)市房產(chǎn)測(cè)量暫行規(guī)則的。近日，法院對(duì)這起引起較大爭(zhēng)議的商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案作出一審判決：駁回31位原告的訴訟請(qǐng)求。

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所謂公攤面積，是分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的簡(jiǎn)稱(chēng)，它與套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積。對(duì)于公攤面積的處理，目前我國(guó)尚無(wú)明確法律法規(guī)出臺(tái)，因公攤面積不明確會(huì)導(dǎo)致房款、物業(yè)管理費(fèi)的爭(zhēng)執(zhí)，使其成為房地產(chǎn)交易過(guò)程中爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。目前我國(guó)尚無(wú)法律對(duì)公攤面積加以約束，只有建設(shè)部的行政規(guī)章和地方政府的部門(mén)文件做出的原則性規(guī)定?，F(xiàn)在政策主要是根據(jù)2000年8月1日開(kāi)始實(shí)施的中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》執(zhí)行。筆者認(rèn)為，本案中，對(duì)于樓梯、電梯間、電梯井等特定功能區(qū)的公攤，“按梯公攤”屬公平合理。

其一，原、被告簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同附件約定：公共部分與共用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成嚴(yán)格按中華人民共和國(guó)建設(shè)部的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行?！稄B門(mén)市房產(chǎn)面積測(cè)算暫行細(xì)則》并不違背《房屋測(cè)量規(guī)范》等相關(guān)性規(guī)定，原、被告亦認(rèn)可，可按照《廈門(mén)市房產(chǎn)面積測(cè)算暫行細(xì)則》執(zhí)行。《廈門(mén)市房產(chǎn)面積測(cè)算暫行細(xì)則》第十條規(guī)定：“房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主體共同占有或共同使用的建筑面積?！北景笭?zhēng)議的部分為幢內(nèi)樓梯、電梯等特定功能區(qū)的業(yè)主獨(dú)自占有或使用部分，不屬于為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房，測(cè)繪單位按照各自的功能和服務(wù)對(duì)象分別進(jìn)行分?jǐn)?，按照“誰(shuí)使用誰(shuí)分?jǐn)偂钡脑瓌t，符合《廈門(mén)市房產(chǎn)面積測(cè)算暫行細(xì)則》的規(guī)定，亦合乎公平合理原則。

其二，本案中，被告作為訟爭(zhēng)房的銷(xiāo)售方，在其所開(kāi)發(fā)的商品房竣工后，依照相關(guān)規(guī)定及合同約定，委托具備房屋面積測(cè)繪資質(zhì)的福建省某測(cè)繪院廈門(mén)分院對(duì)訟爭(zhēng)房進(jìn)行面積測(cè)繪，從《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》所約定的雙方的權(quán)利義務(wù)上來(lái)看，被告已依約履行，原告以被告違反合同約定為由，主張重新測(cè)繪訟爭(zhēng)房建筑面積的理由不能成立。

其三，受委托測(cè)繪機(jī)構(gòu)根據(jù)相關(guān)測(cè)繪規(guī)則進(jìn)行測(cè)繪并作出測(cè)繪結(jié)果報(bào)告書(shū)，該報(bào)告書(shū)經(jīng)主管機(jī)關(guān)廈門(mén)市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局審批通過(guò)，適用于房屋權(quán)屬登記。根據(jù)測(cè)繪規(guī)則規(guī)定，對(duì)于測(cè)繪面積有異議的，可以向房地產(chǎn)權(quán)籍管理部門(mén)申請(qǐng)復(fù)測(cè)，但本案原告均未向房地產(chǎn)權(quán)籍管理部門(mén)申請(qǐng)復(fù)測(cè)，且大部分原告也根據(jù)該測(cè)繪面積辦理了房屋產(chǎn)權(quán)登記。被告作為商品房開(kāi)發(fā)商，其無(wú)權(quán)向房屋面積測(cè)繪機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)權(quán)籍管理部門(mén)就共用建筑面積應(yīng)如何分?jǐn)偺岢鼍唧w的標(biāo)準(zhǔn)和要求；且對(duì)于被告而言，其所開(kāi)發(fā)的商品房的共有建筑面積是固有的，應(yīng)如何分?jǐn)?，是按幢或按梯分?jǐn)偅皇窃诟鱾€(gè)購(gòu)房者之間分?jǐn)偤拓?fù)擔(dān)不同，對(duì)于作為開(kāi)發(fā)商的被告的利益并無(wú)影響。

其四，從維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，保障交易安全角度考慮，被告開(kāi)發(fā)的家盛新城大部分業(yè)主已辦理了房屋產(chǎn)權(quán)登記，31位原告中的17戶也已根據(jù)該測(cè)繪面積辦理了房屋產(chǎn)權(quán)登記。原告要求重新對(duì)房屋測(cè)繪不利于維護(hù)交易穩(wěn)定。因而，原告以被告違反合同約定提起合同糾紛之訴，事實(shí)和法律依據(jù)不足，法院不予支持。

通過(guò)這個(gè)案件，我們可以了解到，商品房公用面積的分?jǐn)傆?jì)算是很復(fù)雜的。公攤并非不可分割的整體，全體業(yè)主使用的部分，如水電房，是由全體業(yè)主根據(jù)購(gòu)買(mǎi)房子的套內(nèi)建筑面積分?jǐn)偟模欢眱?nèi)部分如樓梯、電梯，計(jì)算業(yè)主使用的公用面積則是按梯進(jìn)行分?jǐn)偟?，即三梯?0戶人用的梯位，和二梯的23戶人用的梯位，這里面有一個(gè)誰(shuí)使用誰(shuí)分?jǐn)偟膯?wèn)題，二梯不可能拿到三梯去分?jǐn)?，所以按梯算，合情合理，誰(shuí)使用誰(shuí)分?jǐn)?，同時(shí)又合法。開(kāi)發(fā)商應(yīng)該對(duì)業(yè)主解釋清楚公用面積的分?jǐn)偧?xì)則，讓業(yè)主理解分?jǐn)偟牡览?，這樣才能消除誤解，減少糾紛。