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某女士購買了一套期房，在辦理入住手續(xù)時，對房屋內(nèi)部提出了不少細部質(zhì)量問題，認出為該房沒有達到入住條件，但因要舉家出國，就在入住交接單上提出了自己的意見，并收了房門鑰匙。半年后，該女士回國發(fā)現(xiàn)，有關的細部質(zhì)量問題仍未解決，而物業(yè)管理公司卻發(fā)出了多份催交物業(yè)費的通知。該女士覺得很冤，當初收房時就對房子不滿意，這半年自己也沒住，怎么還要繳納這么多物業(yè)管理費？

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認為房屋細部有問題，并提出了自己的意見，但卻收取了房屋鑰匙，該女士的這種做法意味著她已經(jīng)認可房屋的交付使用了。

物業(yè)管理費實質(zhì)上是向產(chǎn)權人、使用人收取公共區(qū)域管理服務費，主要包括公共衛(wèi)生清潔、公用設施設備的維修保養(yǎng)及保安、消防、綠化等費用。此費用一般按物業(yè)100%入住率測算分攤到每平方米。因管理費的收費標準是“以支定收”的，若有一戶業(yè)主因房屋未住不交管理費，物業(yè)管理管理公司收取的費用就減少了一份。要保證正常工作，只能挪用其他費用，侵占其他業(yè)主的權益。另外，從物業(yè)管理的運作過程看，物業(yè)管理工作一旦啟動，物業(yè)內(nèi)的所有公共設備和配套設施都要運作，管理人員要到位，服務工作要開展，各項管理費用支出要發(fā)生。不可能因個別物業(yè)的空置，使物業(yè)整體的管理如治安、消防、保潔、電梯、公共照明及管理維護人員間斷或減少。

因此，該女士所購買的房屋，雖然未住過，但因管理公司的綜合服務并未因此而減少，故仍應繳納管理費。

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物業(yè)管理公司接到該女士的投訴后，首先向她解釋了《物業(yè)管理條例》中的有關規(guī)定，說明只有開發(fā)商未賣出的房屋才可以減免部分管理費，而她的房屋不屬免收之列，不但應足額補齊管理費，還需繳納滯納金。物業(yè)管理公司還把政府有關規(guī)定復印交給該女士，該女士最后繳納了管理費?？紤]到該女士的特殊情況，經(jīng)請示業(yè)主委員會同意，管理公司減免了該女士的管理費滯納金。

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1．《服務收費標準作業(yè)程序》（節(jié)選）

一、目的

規(guī)范服務費用的收繳工作，確保如數(shù)、及時、安全的收回各項費用。

二、適用范圍

適用于物業(yè)部管理服務費及其他各項有償服務費的收繳工作。

三、職責

1．出納員或收費員負責按本程序辦理各項費用的銀行托收及現(xiàn)金收取工作。

2．各部門主管負責對本部門相關有償服務項目計費與審核。

3．財務部會計負責對各項有償服務費用的計算及填制收費通知單。

5．財務部主管負責費用收繳工作的監(jiān)督。

四、程序要點

1．費用收取的范圍

(1)管理服務費。

(2)機電維修、清潔、綠化等各項特約服務費。

(3)代收代繳的水、電、煤氣、電話等費用。

(4)兼營的餐飲、娛樂等各項服務費。

(5)其他各項多種經(jīng)營服務費用。

2．滯納金的計算方法

(1)對每月銀行的第二次托收未果，也未到物業(yè)部用現(xiàn)金交納管理服務費的住戶，公司財務部應自每月一日起按1‰計收期滯納金。

(2)滯納金的計算公式：本金×（1+1‰）n（n為滯納天數(shù)）。

3．管理費的收繳

(1)管理費的收取標準：（僅供參考）

A．多層帶電梯： 1.20元/月?平方米；

B．多層不帶電梯： 1.00元/月?平方米；

C．別墅： 3.00元/月?平方米；

D．商鋪： 3.00元/月?平方米~15.00元/月?平方米；

E．寫字樓： 3.00元/月?平方米；

F．公寓： 1.20元/月?平方米。

(2)管理費的收繳程序：

A．公司財務部從業(yè)主入伙之日起計收管理費。業(yè)主收到入伙通知后一個月內(nèi)未來辦理入伙手續(xù)的應視入伙，開始計收管理費；

B．財務部會計每月20日前應根據(jù)業(yè)主資料編制下月《應收管理費用明細表》，內(nèi)容包括：編號、房號、業(yè)主姓名、房屋面積、管理費標準、應收金額、上月欠費、滯納金、本月應收等；

C．財務部會計將《應收費用明細表》于每月20日報財務部主管審核，經(jīng)審核如有差錯，應及時更正；如無疑問，財務部主管在財務審核欄內(nèi)答署姓名、日期；

D．財務部主管應在22日前將審核無誤的《應收管理費明細表》交財務部會計填寫《收費通知單》；

E．財務部會計應在每月25日前將填寫完整的《收費通知單》交財務部主管審核。經(jīng)審核有誤的，應及時查明予以更正；經(jīng)審核無誤的，財務部主管在《收費通知單》上加蓋財務專用章；

F．財務部主管在每月28日前將有效的《收費通知單》交公共事務部管理員派發(fā)；

G．公共事務部的管理員根據(jù)住戶資料填寫信封，裝入《收費通知單》，視住戶不同情況采取不同的派發(fā)方式：

——需要直接送達的，管理員應在兩個工作日內(nèi)送交住戶家中，并請住戶簽收；

——如住戶家中無人接收的，應在兩個工作日內(nèi)送進住戶信箱；

——需要郵寄的，管理員應貼足郵資，并在兩個工作日內(nèi)到郵局發(fā)送。

H．公共事務管理員應詳細的記錄《收費通知單》的派發(fā)情況；

Y．出納員根據(jù)《應收管理費收繳明細表》填制委托收款憑證及相關資料，在銀行規(guī)定的托收日期前一日送交開戶行；

J．出納員在銀行每次托收后的兩日內(nèi)到銀行讀取已托收數(shù)據(jù)，并根據(jù)托收情況向已全額托收的業(yè)主出具加蓋“轉賬收訖”章的有效收款收據(jù)；

K．未辦理銀行托收的業(yè)主管理費，由業(yè)主到公司財務部用現(xiàn)金支付。出納員在收取業(yè)主用現(xiàn)金交納的管理費時應按《現(xiàn)金管理標準作業(yè)程序》中的相關規(guī)定收取；

L．出納員應于規(guī)定收費日后的五日內(nèi)編制《費用收繳明細表》報財務部主管審核。經(jīng)審核存有疑問的，應及時查明，予以更正；經(jīng)審核無誤后的應在財務審核欄內(nèi)簽署姓名及日期后交財務部會計；

M．財務部會計將已全額收回的管理費用按《會計核算標準作業(yè)程序》進行賬務處理；對未能收取的費用，應在銀行第一次托收后的3日內(nèi)根據(jù)欠費資料填寫《管理費用催繳通知單》；

N．《管理費用催繳通知單》經(jīng)財務部主管審核無誤后，加蓋公司財務專用章，交公共事務部在3日內(nèi)派發(fā)；

O．公共事務部應做好送達、郵寄的派發(fā)記錄，保管好住戶簽收的回執(zhí)，并將派發(fā)情況向部門主管匯報。