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全體業(yè)主反對(duì)物業(yè)管理公約怎么辦

時(shí)間：2010.08.11 來(lái)源：市物協(xié)

某物業(yè)管理公司承接了一小區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)后，草擬了物業(yè)管理公約，交給業(yè)主討論。不料，公約遭到了全體業(yè)主的激烈反對(duì)，其焦點(diǎn)主要集中在如下兩款：

（1）物業(yè)管理者為進(jìn)行物業(yè)管理活動(dòng)而對(duì)業(yè)主或用戶(hù)造成的一切損失，物業(yè)管理者不承擔(dān)民事賠償責(zé)任；

（2）如果業(yè)主或用戶(hù)欠繳物業(yè)管理費(fèi)及水電費(fèi)等，則物業(yè)管理者有權(quán)采取斷水、斷電、斷暖的做法，直到所欠費(fèi)用繳清為止。

對(duì)此物業(yè)管理公司應(yīng)該怎么辦？

[案例分析]

物業(yè)管理公約是業(yè)主和物業(yè)管理公司雙方間的服務(wù)合同，雙方形成的是消費(fèi)者與經(jīng)營(yíng)者的關(guān)系。業(yè)主作為消費(fèi)者享有《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》所規(guī)定的一切權(quán)利。本案例中的前款約定物業(yè)管理公司實(shí)際上侵犯了業(yè)主的知情權(quán)，其作為免責(zé)條款，對(duì)業(yè)主是不公平的，符合《合同法》第40條規(guī)定“提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的該條款無(wú)效?！惫蚀丝畹闹贫ú煌?。

本案例的后款觸碰了物業(yè)管理實(shí)踐中的一個(gè)敏感話(huà)題，那就是物業(yè)管理公司有無(wú)權(quán)利對(duì)業(yè)主采取斷水、斷電、斷暖的等做法，根據(jù)我國(guó)相關(guān)法規(guī)的規(guī)定，供電企業(yè)在發(fā)電、供電系統(tǒng)正常的情況下，應(yīng)當(dāng)連續(xù)向用戶(hù)供電，不得中斷。因供電設(shè)施檢修、依法限電或者用戶(hù)違法用電等原因，需要中斷供電時(shí)，供電企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定事先通知用戶(hù)。用戶(hù)逾期未繳付電費(fèi)的，供電企業(yè)可以從逾期之日起，加收違約金。自逾期之日起計(jì)算，超過(guò)30日，經(jīng)催繳仍未繳付電費(fèi)的，供電企業(yè)可以按規(guī)定程序停止供電。由此可見(jiàn)，中止供電的權(quán)利僅在供電企業(yè)，而且供電企業(yè)也不得隨意中止供電?？梢?jiàn)物業(yè)公司無(wú)權(quán)斷電。從實(shí)踐的角度看極易激化矛盾，又有侵犯業(yè)主消費(fèi)權(quán)之嫌，此款制定同樣不妥。

[解決方法]

沒(méi)有必要的免責(zé)條款，物業(yè)管理工作難以開(kāi)展，前款可改為：

物業(yè)管理者進(jìn)行如下活動(dòng)時(shí)，對(duì)業(yè)主造成的財(cái)產(chǎn)損失可不承擔(dān)民事賠償責(zé)任：

（1）為救助人命而造成的必要財(cái)產(chǎn)損失；

（2）為避免業(yè)主或用戶(hù)財(cái)產(chǎn)受損或可能受損而造成的必要財(cái)產(chǎn)損失；

（3）為抓捕違法犯罪分子、制止不法侵害行為而造成的必要財(cái)產(chǎn)損失；

（4）其他類(lèi)似上述情形。

后款可改為：物業(yè)管理者有權(quán)對(duì)欠繳費(fèi)業(yè)主提起民事訴訟，并可參照《中華人民共和國(guó)合同法》第182條、第184條的規(guī)定減少損失。

《合同法》第182條規(guī)定“用電人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和當(dāng)事人的約定及時(shí)交付電費(fèi)。用電人逾期不交付電費(fèi)的，應(yīng)當(dāng)按照約定支付違約金。經(jīng)催告用電人在合理期限內(nèi)仍不交付電費(fèi)和違約金的，供電人可以按照國(guó)家規(guī)定的程序中止供電?！?/div>

《合同法》第182條規(guī)定“供用水、供用氣、供用熱力合同，參照供用電合同的有關(guān)規(guī)定。

[相關(guān)法規(guī)政策]

1．《物業(yè)管理?xiàng)l例》（節(jié)選）

……

　第二章業(yè)主及業(yè)主大會(huì)　

　　第六條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：

　　(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；

　　(二)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；

　　(三)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；

　　(四)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；

　　(五)選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；

　　(六)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；

　　(七)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

　　(八)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

　　(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金(以下簡(jiǎn)稱(chēng)專(zhuān)項(xiàng)維修資金)的管理和使用；

　　(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　第七條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：

　　(一)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

　　(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

　　(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；

　　(四)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金；

　　(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

　　(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

　　第八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。

　　業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。

……

第四章物業(yè)管理服務(wù)

　　第三十二條從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。

　　國(guó)家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)制定。

　　第三十三條從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書(shū)。

　　第三十四條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

　　第三十五條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。

　　物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。

　　第三十六條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。

　　物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　第三十七條物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料。

　　第三十八條物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。

　　第三十九條物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會(huì)。

　　物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。

　　第四十條物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

　　第四十一條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　第四十二條業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。

　　第四十三條縣級(jí)以上人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督。

　　第四十四條物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。

　　第四十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶(hù)收取有關(guān)費(fèi)用。

　　物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

　　第四十六條對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告。

　　有關(guān)行政管理部門(mén)在接到物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理。

　　第四十七條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。

　　物業(yè)管理企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。

　　第四十八條物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定。

　　物業(yè)使用人違反本條例和業(yè)主公約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。

　　第四十九條縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴。　

2．《中華人民共和國(guó)合同法》（略）

3．《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》（略）

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