淺談物業(yè)管理前期介入的重要意義

時間：2010.06.06 來源：市物協(xié)

文/石敏

我市的物業(yè)管理雖然經(jīng)歷了近十年的風雨歷程，然而仍在實踐、探索和完善提高之中，因為物業(yè)管理涉及的面非常廣泛，時效性長。從前期的管理至一個物業(yè)建筑生命周期終結的善后處理。幾十年分秒不停的運作，是一個非常繁雜的系統(tǒng)工程。時至今日，物業(yè)管理的作用和地位已被社會和人們普遍接受和認識，但作為物業(yè)管理不可分割的前期介入工作，至今仍未被引起足夠的重視，其重要性絕大部分僅停留在書中或是形式上被部分采用。物業(yè)管理不應舍缺前期介入階段的工作，要搞好物業(yè)管理從完整的意義上說，必須從前期介入抓起。

一、物業(yè)前期介入管理是為業(yè)主把好驗收關

1、我市的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)過多年的發(fā)展，從以生產(chǎn)為龍頭的建設階段，以賣房為龍頭的銷售階段，已經(jīng)發(fā)展到現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)的營銷為龍頭導向的階段。物業(yè)管理公司的職能和業(yè)主服務要求也相應發(fā)生了變化，不再停留在物業(yè)管理公司只要搞好后期管理服務上，還要求借助物業(yè)管理公司熟悉掌握房屋和設備使用管理的專業(yè)優(yōu)勢，前期介入管理開發(fā)階段，共同參與物業(yè)的規(guī)劃、設計、施工、驗收等工作，保證物業(yè)建設的設計合理和質量良好。

2、作為業(yè)主的管家從物業(yè)前期介入管理開始為維護業(yè)主(小業(yè)主與開發(fā)商)共同的利益，擬定物業(yè)管理公約，清楚界定開發(fā)商、業(yè)主及物業(yè)管理公司三者之間的權利與義務，建立完善的物業(yè)管理檔案系統(tǒng)，擬定各項安全管理制度和各種緊急情況處理程序，在入伙前了解各工程及設備情況，參與施工管理和設備調試工作。物業(yè)管理公司在接管物業(yè)前為維護全體業(yè)主(使用人)的利益以及自身的合法權益，并先于業(yè)主入住(使用)之前進行，從確保物業(yè)的正常使用功能和管理基礎出發(fā)，代表業(yè)主對即將交付使用的物業(yè)的質量、管理資料、配套設施等進行的綜合性管理。前期介入管理的合格也是物業(yè)可以交付使用和交付管理的前提要件之一。

二、物業(yè)前期介入管理是后期管理的基礎

1、物業(yè)前期介入管理是后期物業(yè)管理的一項基礎性工作，“物業(yè)管理從圖紙開始”其核心是把物業(yè)管理的思想注入到物業(yè)的規(guī)劃、設計、施工進程中，使物業(yè)盡量滿足業(yè)主的要求。物業(yè)管理企業(yè)通過前期介入管理對物業(yè)的土建結構、管線走向、設施建設、設備安裝等情況了如指掌，便于在后期管理中做好物業(yè)及其附屬設施的維修養(yǎng)護工作。由于已對所管物業(yè)有了全面了解，就為竣工驗收、接管驗收打下了基礎。同時，通過前期介入管理可以提出許多設計和施工方面存在的問題和解決的辦法，從而大大減少物業(yè)管理工作中物業(yè)的返修工作量。前期介入管理完善的記錄和相應的證據(jù)在未來的隱患發(fā)生時，對分清物業(yè)管理與建設、施工、安裝單位的責任非常有利。是確保物業(yè)的使用質量，為日后漫長的物業(yè)管理奠定基礎的極為重要的物業(yè)管理工作。

2、作為管理者從物業(yè)前期介入管理開始，為物業(yè)管理公司設計合理人事組織架構，制定各部門之間的配合協(xié)調程序與備崗位職責，為物業(yè)管理公司各部門制定具體管理制度與規(guī)定，對各部門主要管理人員進行現(xiàn)代物業(yè)管理概念與操作手法的培訓，就物業(yè)項目的設計、物料、能源分布、設備安裝等向開發(fā)商提出有關建議，以最大限度地降低日后的維修與使用成本。同時為項目管理擬定一切有關日常管理所需的文件與表格，包括員工管理守則、業(yè)主手冊、裝修管理規(guī)定、公共區(qū)域行為規(guī)范、自行車管理規(guī)定、停車場管理等，為規(guī)范正常期物業(yè)管理奠定了基礎。

三、物業(yè)前期介入管理是社區(qū)服務持續(xù)發(fā)展的保證

1、物業(yè)管理企業(yè)對社區(qū)實行社會化、專業(yè)化和一體化的管理之后，物業(yè)管理企業(yè)一方面成了多個產(chǎn)權單位、產(chǎn)權人的總管家。另一方面也為政府各管理職能部門找到了一個社會總代管。物業(yè)管理企業(yè)為提高自身的管理服務水平，勢必不斷滿足住、用戶日益增長的文化需求。物業(yè)管理以人為本的全方位的服務和鄰里相親為宗旨的社區(qū)文化建設相輔相成。是以社區(qū)文明氛圍的塑造、社會生活服務項目的展開以及社區(qū)意識的培養(yǎng)，來實現(xiàn)“擁有一個居住安定放心、環(huán)境優(yōu)美舒心、生活方便稱心、文化娛樂歡心”的生活家園的目標。

2、社區(qū)文化服務建設與發(fā)展是衡量社會生存質量和整個城市文明程度的一個重要指標。而物業(yè)管理是一項以各類房屋和公建配套設施的使用、維修、養(yǎng)護為核心的專業(yè)管理，是圍繞“人的居住”而實施的管理，即是以人為中心開展活動，為人的生存、發(fā)展、享受提供各種方便。物業(yè)前期介入管理尤其是對社區(qū)文化項目和社區(qū)配套設施建設的專業(yè)意見，保障了社區(qū)生活服務項目的開展。同時不斷完善社區(qū)服務功能，物業(yè)管理全方位、多層次的管理體系要求我們認真分析不同的消費觀，從而言引導出不同的消費趨向，最終使物業(yè)服務、管理贏得主動，為社區(qū)文化服務發(fā)展開辟廣闊的空間。

3、根據(jù)社區(qū)服務的持續(xù)發(fā)展要求，作為物業(yè)前期介入管理工作的一個重點，是通過環(huán)保、節(jié)能的服務來避免現(xiàn)代工業(yè)文明所造成的空氣污染、水污染、噪音污染和能源浪費，改善整個社區(qū)的生態(tài)環(huán)境，做到花香草綠，空氣清新，水源充足清潔，道路平坦、干凈，垃圾及時清運，環(huán)境寧靜幽雅。應該說這也是物業(yè)管理公司最基本的服務內(nèi)容之一。

作者單位：章丘房管局

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