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7月13日，本報(bào)“法眼看物業(yè)”欄目面世。一周以來(lái)，不少讀者致電本報(bào)熱線電話、登錄微博，咨詢與物業(yè)有關(guān)的事。本期濟(jì)南市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)法律專業(yè)委員會(huì)就大家關(guān)注的業(yè)主大會(huì)問(wèn)題進(jìn)行解答。

市民林先生咨詢：設(shè)立業(yè)主大會(huì)已成為業(yè)主組成自治團(tuán)體參與決策的重要方式，那么小區(qū)如何設(shè)立業(yè)主大會(huì)？

濟(jì)南市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)法律專業(yè)委員會(huì)答復(fù)：根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》及《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，業(yè)主大會(huì)是指在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下、由同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，對(duì)關(guān)系到業(yè)主共有權(quán)、共同管理權(quán)的事項(xiàng)進(jìn)行決議的業(yè)主自治組織形式，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)的條件為：業(yè)主已入住面積的比例達(dá)到50%以上；業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達(dá)到50%以上?，F(xiàn)實(shí)中經(jīng)常出現(xiàn)這樣的情況：部分業(yè)主已入住較長(zhǎng)時(shí)間，但由于種種原因，入住面積或入住戶數(shù)達(dá)不到50%以上，業(yè)主大會(huì)遲遲不能召開(kāi)，已入住業(yè)主的合法權(quán)益難以保障。針對(duì)這種情況，《條例》規(guī)定：首位業(yè)主入住之日起滿兩年且已入住戶數(shù)的比例達(dá)到25%以上即可召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)。符合大會(huì)召開(kāi)條件的，該物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)在30日內(nèi)組建業(yè)主大會(huì)籌備組，籌備組應(yīng)自成立之日起六十日內(nèi)組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)召集。每年至少召開(kāi)一次。臨時(shí)會(huì)議需經(jīng)20%以上本物業(yè)業(yè)主提議，或發(fā)生重大事故及緊急事件需要及時(shí)處理的即可召開(kāi)。議事規(guī)則為：業(yè)主表決事項(xiàng)時(shí)，除籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金與改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施這兩類事項(xiàng)要經(jīng)過(guò)專有部分占總建筑物面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意外，其他的議決事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意方可。