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物業(yè)公司有權(quán)拆封閉陽(yáng)臺(tái)嗎？

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“法眼看物業(yè)”欄目上周接聽(tīng)電話58個(gè)，有73名讀者登錄微博。本期解答業(yè)主封陽(yáng)臺(tái)遇到的相關(guān)問(wèn)題。

市民咨詢：2010年我與某地產(chǎn)公司簽訂購(gòu)房合同，購(gòu)買商品房一間。同年我與該小區(qū)物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理公約》，約定“業(yè)主不得擅自封閉陽(yáng)臺(tái)、改變立面”。入住后，我發(fā)現(xiàn)房屋陽(yáng)臺(tái)開(kāi)放非常不便，且緊鄰馬路，噪聲、塵土污染嚴(yán)重，遂在陽(yáng)臺(tái)上加裝了塑鋼窗。對(duì)此，物業(yè)公司根據(jù)雙方簽訂的《物業(yè)管理公約》要求我限期拆除，否則將強(qiáng)行拆除。請(qǐng)問(wèn)：物業(yè)公司有權(quán)拆除我自封的陽(yáng)臺(tái)嗎？

濟(jì)南市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)法律專業(yè)委員會(huì)答復(fù)：我國(guó)《物權(quán)法》第七十一條規(guī)定：業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。第七十六條規(guī)定，制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約由業(yè)主共同決定?！渡綎|省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，業(yè)主或者物業(yè)使用人使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約的規(guī)定。業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽(yáng)臺(tái)以及安裝防盜網(wǎng)等設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約和物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，保持物業(yè)的整潔、美觀。

業(yè)主作為房屋的所有權(quán)人，在對(duì)其建筑物專有部分行使所有權(quán)時(shí)，只要不損害其他業(yè)主的合法權(quán)益和社會(huì)公共利益，就可以自由行使。本案中禁止業(yè)主封閉陽(yáng)臺(tái)的條款如并未與業(yè)主協(xié)商，亦非遵從業(yè)主大會(huì)的決定或業(yè)主委員會(huì)的授權(quán)，則物業(yè)公司沒(méi)有合法依據(jù)且無(wú)權(quán)干涉業(yè)主封閉陽(yáng)臺(tái)。其《物業(yè)管理公約》中關(guān)于“業(yè)主不得擅自封閉陽(yáng)臺(tái)”的約定由于符合格式條款的特征，該條款很可能被認(rèn)定為無(wú)效。