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行業(yè)政策法規(guī)及案例

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案例分析

政策法規(guī)

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業(yè)主對物業(yè)管理的相關(guān)信息是否享有知情權(quán)？

時(shí)間：2024.02.07

日常生活中，因業(yè)主查閱物業(yè)管理的相關(guān)信息遭到業(yè)主委員會或物業(yè)管理人拒絕而引發(fā)的糾紛屢見不鮮。在這類糾紛中，業(yè)主委員會或物業(yè)管理人通常認(rèn)為相關(guān)信息無需向業(yè)主匯報(bào)，那么業(yè)主作為小區(qū)的主人，對相關(guān)信息是否享有知情權(quán)呢？業(yè)委會是否應(yīng)當(dāng)將管理小區(qū)的相關(guān)詳細(xì)信息向業(yè)主公示？今天讓我們通過以下案例來詳細(xì)了解一下相關(guān)知識。

基本案情

南京某地業(yè)主委員會（以下簡稱“業(yè)委會”）在小區(qū)公告欄張貼公示物業(yè)變更及業(yè)委會財(cái)務(wù)收支等信息。因長期不滿業(yè)委會管理混亂、財(cái)務(wù)收支不透明，未詳細(xì)公開物業(yè)管理信息，小區(qū)業(yè)主孫某要求查詢財(cái)務(wù)收支具體信息無果，遂向法院提起訴訟。孫某要求業(yè)委會公布小區(qū)維修資金使用情況、業(yè)委會的決定決議和會議記錄、物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況以及各年度財(cái)務(wù)收支憑證等信息。

法院認(rèn)為

　　江蘇省南京市人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，作為建筑物區(qū)分所有人，業(yè)主對小區(qū)公共事務(wù)和物業(yè)管理的相關(guān)事項(xiàng)享有知情權(quán)，可以向業(yè)委會、物業(yè)公司要求公布、查閱依法應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開且確由業(yè)委會和物業(yè)公司掌握的情況和資料。孫某作為業(yè)主，可以向被告小區(qū)業(yè)委會主張公布其掌握的情況和資料。

根據(jù)《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》【現(xiàn)最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（2020年修訂），筆者注】，小區(qū)業(yè)委會應(yīng)保障業(yè)主對上述資料進(jìn)行查閱的權(quán)利，并及時(shí)公布與業(yè)主利益相關(guān)的資料。

裁判結(jié)果

　　法院審理后支持了業(yè)主孫某的部分訴訟請求，判決業(yè)委會于三十日之內(nèi)在小區(qū)公告欄內(nèi)或公共區(qū)域內(nèi)張貼公布小區(qū)建筑物及附屬設(shè)施的維修資金籌集、使用情況，業(yè)委會的決定、決議和會議記錄，小區(qū)共有部分的使用及收益情況；各年度財(cái)務(wù)收支賬目明細(xì)、收支憑證。

（案例鏈接——《中華人民共和國最高人民法院公報(bào)》2015年第12期）

普法時(shí)間

Q1：業(yè)主是否可以查閱小區(qū)管理的相關(guān)資料及信息？

　　答：業(yè)主作為建筑物區(qū)分所有權(quán)人，享有了解本小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)涉及業(yè)主共有權(quán)及共同管理權(quán)等相關(guān)事項(xiàng)的權(quán)利。

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：

（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；

（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；

（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；

（五）選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)；

（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（八）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

根據(jù)《中華人民共和國民法典》第二百七十一條業(yè)主對建筑內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的公共部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

第二百八十七條業(yè)主對建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人以及其他業(yè)主侵害自己合法權(quán)益的行為，有權(quán)請求其承擔(dān)民事責(zé)任。

Q2：小區(qū)管理中，哪些事項(xiàng)是需要業(yè)主共同決定的？

　　答：根據(jù)《中華人民共和國民法典》第二百七十條下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

(二)制定和修改管理規(guī)約；

(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

(五)使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

(六)籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

(七)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

(八)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；

(九)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

Q3：業(yè)主委員會的會議記錄是否應(yīng)當(dāng)公開？

　　答：根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（2020年修訂）第十三條業(yè)主請求公布、查閱下列應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況；

（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，以及業(yè)主大會或者業(yè)委會的決定及會議記錄；

（三）物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況；

（四）建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況；

（五）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。

溫馨提示

業(yè)主知情權(quán)依法受到法律保護(hù)

但應(yīng)當(dāng)在法律規(guī)定的范圍內(nèi)合法合理行使其權(quán)利

不得以行使知情權(quán)為手段

故意擾亂業(yè)委會或者物業(yè)管理人等義務(wù)主體