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2016年6月30日，賀麗霞花近百萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了柳州市箭盤(pán)路一家小區(qū)的一套商品房，與柳州一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。

合同約定，出賣(mài)人應(yīng)依照有關(guān)規(guī)定，將具備取得房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案條件，并符合合同約定的商品房交付買(mǎi)受人使用；買(mǎi)受人須在收到書(shū)面通知后30日內(nèi)辦理交房手續(xù)并接收房屋；買(mǎi)受人逾期辦理交付手續(xù)的，視為買(mǎi)受人違約，由買(mǎi)受人承擔(dān)全部延期收房的責(zé)任。

合同同時(shí)注明，“由于買(mǎi)受人原因未能按期交付的情況包括但不限于：買(mǎi)受人拒不驗(yàn)收房屋或驗(yàn)收房屋后非因正當(dāng)原因拒絕簽署房屋交接單的；商品房取得房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案證明后如房屋存在局部瑕疵的，由出賣(mài)人立即進(jìn)行整改，但不視為質(zhì)量不合格，買(mǎi)受人不得以此拒絕收房。”

合同簽訂后，賀麗霞向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司付清購(gòu)房款。2018年3月，房屋竣工驗(yàn)收，取得五方相關(guān)單位驗(yàn)收合格證明。3月25日，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在當(dāng)?shù)孛襟w刊登交房公告，通知業(yè)主辦理入伙手續(xù)。3月30日，賀麗霞驗(yàn)收房屋，發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生間、廚房、房間與客廳滲水，便拒絕收房。

之后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司維修整改樓面防水，并根據(jù)賀麗霞的申請(qǐng)向她發(fā)放物業(yè)費(fèi)贈(zèng)送憑單，贈(zèng)送金額為3414.6元、948.51元。

2020年5月6日，賀麗霞在房屋交接單上簽名認(rèn)可已現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收合格接收房屋，雙方辦完交接手續(xù)。賀麗霞用物業(yè)費(fèi)贈(zèng)送憑單以抵扣券方式向物業(yè)公司交納了2018年5月1日至2020年3月31日期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

“房屋嚴(yán)重漏水，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司用了2年多時(shí)間才將房屋補(bǔ)漏完工。房頂打滿(mǎn)釘子，千瘡百孔，毀損嚴(yán)重。我要花很多錢(qián)裝修房屋，還擔(dān)心這‘豆腐渣’工程是否牢固……”此后，賀麗霞向魚(yú)峰區(qū)法院起訴，請(qǐng)求法院判令房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司向她支付逾期交房違約金15萬(wàn)余元，及房屋毀損賠償費(fèi)5萬(wàn)元。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司辯稱(chēng)，根據(jù)商品房買(mǎi)賣(mài)合同，房屋滲水屬于局部瑕疵，不視為質(zhì)量不合格，賀麗霞不得以此拒絕收房。公司對(duì)此承擔(dān)整改責(zé)任，而不是逾期交房責(zé)任。竣工驗(yàn)收備案登記表等材料上均寫(xiě)明房屋2018年3月2日竣工驗(yàn)收，3月29日完成竣工驗(yàn)收備案，說(shuō)明房屋質(zhì)量合格。公司已履行通知的義務(wù)，以公告方式通知賀麗霞收房，房屋滲水不能構(gòu)成賀麗霞拒絕接收房屋的理由。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司稱(chēng)，商品房買(mǎi)賣(mài)合同還約定，買(mǎi)受人拒不驗(yàn)收房屋或驗(yàn)收房屋后非因正當(dāng)原因拒絕簽房屋交接單的，屬于由于買(mǎi)受人原因未能按期交付房屋，出賣(mài)人并不承擔(dān)由此產(chǎn)生的延期交房違約責(zé)任，同時(shí)視為該房屋出賣(mài)人已于交房通知上的交付日交付買(mǎi)受人。房屋已竣工驗(yàn)收合格，不存在主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格情況，房屋具備合同約定和法律規(guī)定的交付條件，公司在約定期限內(nèi)將房屋交賀麗霞查驗(yàn)。房屋滲水是由于施工方原因造成，公司也是受害者。公司發(fā)現(xiàn)房屋滲水后，對(duì)房屋鉆釘是對(duì)房屋防水層修復(fù)的一種方式，沒(méi)有損害房屋。用鉆釘注漿方式?jīng)]能徹底解決房屋滲水問(wèn)題后，公司對(duì)賀麗霞的房屋重做屋面防水，徹底修復(fù)房屋防水層。

法院：房屋滲水并非主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商不構(gòu)成逾期交房；業(yè)主可另行主張因修復(fù)房屋影響正常入住使用的損失賠償責(zé)任

魚(yú)峰區(qū)法院審理后認(rèn)為，賀麗霞與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，是雙方當(dāng)事人在平等自愿的基礎(chǔ)上簽訂，是雙方的真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，屬于有效合同，雙方均應(yīng)按照合同約定全面履行義務(wù)。

關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司是否逾期交房，魚(yú)峰區(qū)法院指出，雙方對(duì)房屋交付條件在商品房買(mǎi)賣(mài)合同明確約定為“取得房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案證明”。建筑法第61條第2款規(guī)定：“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。”房屋2018年3月10日取得施工、勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、建設(shè)五方單位驗(yàn)收合格，同年3月29日取得柳州市房屋建筑工程和市政設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案登記。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司登報(bào)公告通知賀麗霞3月30日交房。當(dāng)天房屋已具備合同約定和法律規(guī)定的交付條件，房屋交付時(shí)間為2018年3月30日，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司沒(méi)有逾期交房。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第12條規(guī)定：“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?？梢?jiàn)，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買(mǎi)受人才可以拒收房屋。賀麗霞拒收房屋的理由是房屋嚴(yán)重滲水，而房屋滲水并非主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問(wèn)題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第13條規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣(mài)人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買(mǎi)受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣(mài)人承擔(dān)。”賀麗霞可以依據(jù)上述規(guī)定另行向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司主張因交付的房屋影響她正常入住使用的損失賠償責(zé)任。

魚(yú)峰區(qū)法院認(rèn)為，當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。賀麗霞主張房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司向其支付5萬(wàn)元房屋毀損賠償費(fèi)，但沒(méi)有舉證證明，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)此不予認(rèn)可，法院不予支持。

魚(yú)峰區(qū)法院判決駁回賀麗霞的訴訟請(qǐng)求。

隨著群眾維權(quán)意識(shí)的增強(qiáng)，一些購(gòu)房者因房屋存在質(zhì)量問(wèn)題而拒絕在約定時(shí)間接收房屋，進(jìn)而要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的案件增多。如何判斷開(kāi)發(fā)商是否構(gòu)成逾期交房？關(guān)鍵是要正確理解開(kāi)發(fā)商逾期交房違約責(zé)任和房屋質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任的區(qū)別：商品房交付是開(kāi)發(fā)商履行商品房買(mǎi)賣(mài)合同的重要義務(wù)之一。交付的房屋若存在地面、墻面裂縫，局部滲水漏水、門(mén)窗損壞等質(zhì)量瑕疵，并不會(huì)導(dǎo)致商品房功能喪失，也不會(huì)導(dǎo)致買(mǎi)受人不能實(shí)現(xiàn)合同目的。

該案中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司交付的房屋存在漏水問(wèn)題，屬于質(zhì)量瑕疵問(wèn)題，應(yīng)承擔(dān)質(zhì)量瑕疵的擔(dān)保責(zé)任，而非逾期交房的違約責(zé)任。賀麗霞可以依據(jù)司法解釋規(guī)定另行向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司主張因交付的房屋影響她正常入住使用的損失賠償責(zé)任，但不能將其混同于未達(dá)約定和法定交付條件而主張逾期交房的違約責(zé)任。