在一些小區(qū)，開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司為保障居民用水，采用自備井供水的情況多有存在，業(yè)主以物業(yè)公司私采地下水、無(wú)證取水為由對(duì)抗物業(yè)公司的水費(fèi)主張，法院如何判決？
2017年8月，經(jīng)業(yè)主代表、小區(qū)開(kāi)發(fā)商、轄區(qū)居委會(huì)與水晶物業(yè)公司幾方協(xié)商一致并簽訂物業(yè)服務(wù)合同，由水晶物業(yè)公司為某小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。同月，小區(qū)開(kāi)發(fā)商公司與水晶物業(yè)公司簽訂《水井委托管理協(xié)議》，約定為保障小區(qū)居民用水問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商公司將位于小區(qū)內(nèi)的水井一口委托給水晶物業(yè)公司管理使用，水晶物業(yè)公司負(fù)責(zé)該水井維護(hù)、維修、保養(yǎng)、使用汲水、水質(zhì)監(jiān)測(cè)等工作，參照市政自來(lái)水收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。水晶物業(yè)公司同時(shí)按市政自來(lái)水收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向小區(qū)居民收取水運(yùn)行費(fèi)，以保證水井正常工作時(shí)人工、質(zhì)檢、維修維護(hù)等方面的支出。因該小區(qū)尚未接入市政自來(lái)水管道，至今仍使用前述協(xié)議中的水井供水。李某為該小區(qū)業(yè)主，四年來(lái)一直未交納物業(yè)費(fèi)和水費(fèi)，故物業(yè)公司將其訴至法院，要求李某支付拖欠的物業(yè)費(fèi)1.4萬(wàn)元、水費(fèi)8千元。
李某辯稱，水晶物業(yè)公司在涉案小區(qū)收取水費(fèi)不具備合法性，是無(wú)證取水。
本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是：李某能否以物業(yè)公司無(wú)證取水為由拒絕交納水費(fèi)？法院經(jīng)審理認(rèn)為，首先，案涉小區(qū)采用自備井進(jìn)行供水，系當(dāng)時(shí)歷史條件下，為保障小區(qū)居民用水問(wèn)題，采取的臨時(shí)性、保障性措施。水晶物業(yè)公司進(jìn)駐案涉小區(qū)進(jìn)行試用公示時(shí)，公示中亦有“供水運(yùn)行維護(hù)費(fèi)按市政自來(lái)水收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取”的內(nèi)容。其次，對(duì)于李某實(shí)際使用了案涉自備井供水，并享受相應(yīng)供水服務(wù)，其并無(wú)異議。李某提交的水務(wù)局作出的《水資源稅征收移送函》中明確載明：該自備井位于小區(qū)內(nèi)，無(wú)證取水，非超采地下水。同時(shí)《移送函》中核定了取水量、限期接入市政管網(wǎng)并對(duì)自備井進(jìn)行封停，同步啟動(dòng)了水資源稅追繳工作。根據(jù)李某提交的上述證據(jù)，開(kāi)發(fā)商公司將位于案涉小區(qū)的自備井委托給物業(yè)公司管理使用，確實(shí)存在無(wú)證取水的違法行為，該行為已經(jīng)有關(guān)行政機(jī)關(guān)予以認(rèn)定并作出相應(yīng)處罰，但對(duì)于李某實(shí)際使用了案涉自備井供水，并享受相應(yīng)供水服務(wù)，其并無(wú)異議。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》的相關(guān)規(guī)定，民事法律行為無(wú)效，行為人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。水晶物業(yè)公司無(wú)證取水的違法行為，已經(jīng)有關(guān)機(jī)關(guān)予以責(zé)令（限期）改正并作出相應(yīng)處罰，但并不意味包括李某在內(nèi)的業(yè)主可以無(wú)償使用該自備井供水，因案涉水井正常工作必然會(huì)產(chǎn)生人工、質(zhì)檢、維修維護(hù)等方面的支出。另外，物業(yè)公司進(jìn)駐案涉小區(qū)進(jìn)行試用公示時(shí)，公示中亦有“供水運(yùn)行維護(hù)費(fèi)按市政自來(lái)水收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取”的內(nèi)容。而李某并未在公示期間對(duì)物業(yè)公司公示的供水運(yùn)行維護(hù)費(fèi)提出異議，且也實(shí)際享受了物業(yè)公司提供的供水服務(wù)達(dá)4余年之久。最終，法院依法判決李某支付物業(yè)費(fèi)1.4萬(wàn)元、水費(fèi)8千元。判決作出后，被告李某申請(qǐng)?jiān)賹彛ㄔ涸賹彶枚ǎ厚g回李某的再審申請(qǐng)。在物業(yè)服務(wù)合同糾紛，尤其是涉及拆遷安置小區(qū)中，開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司為保障居民用水，采用自備井供水的情況多有存在。在涉及的物業(yè)服務(wù)合同糾紛中，業(yè)主多以物業(yè)公司私采地下水、無(wú)證取水為由對(duì)抗物業(yè)公司的水費(fèi)主張。面對(duì)此類糾紛，應(yīng)著重對(duì)案涉小區(qū)的歷史沿革、供水問(wèn)題成因、水費(fèi)收費(fèi)公示期間業(yè)主有無(wú)提出異議以及是否實(shí)際享受供水服務(wù)進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查，厘清多數(shù)業(yè)主用水權(quán)益與物業(yè)無(wú)證取水之間的關(guān)系，否則不僅導(dǎo)致矛盾的積聚，也極易破壞趨于穩(wěn)定的供水關(guān)系，讓業(yè)主的“用水難”問(wèn)題更加難以解決。《中華人民共和國(guó)民法典》第一百五十七條規(guī)定，“民事法律行為無(wú)效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還?！蔽飿I(yè)公司無(wú)證取水，從民事法律行為的效力上來(lái)講，確屬無(wú)效民事法律行為，但客觀上業(yè)主均實(shí)際使用了自備井供水、并享受了供水服務(wù)，在此情形下，根據(jù)《民法典》的規(guī)定，行為人客觀享受的供水服務(wù)，即為其取得的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，法院審查物業(yè)公司如在合理范圍內(nèi)收取水費(fèi)，包括采用市政供水等標(biāo)準(zhǔn)，并判決業(yè)主繳納水費(fèi)，符合法律規(guī)定，應(yīng)予支持。《中華人民共和國(guó)民法典》第一百五十七條民事法律行為無(wú)效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方由此所受到的損失；各方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。
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