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作者/方湘子

國浩律師（南京）事務所合伙人、律師

南京大學法律碩士

近年來，隨著社會大眾法律意識提升，小區(qū)業(yè)主以法律方式維權的案例不斷增加，向物業(yè)服務企業(yè)主張公共收益的案件數(shù)量與日俱增。作為物業(yè)服務企業(yè)，如何正確面對公共收益問題已經(jīng)成為一個不容回避的話題。在公共收益訴訟案件中，關于業(yè)主委員會的訴訟主體資格是必須要解決的前置問題，如果業(yè)主委員會不具備訴訟主體資格，其訴訟請求不會得到法院支持。本期將結合一起小區(qū)停車收益案，深入分析其中涉及的實務問題和法律問題，供物業(yè)服務企業(yè)處理類似問題時參考借鑒。

【案情簡介】

甲物業(yè)公司是A小區(qū)的物業(yè)服務企業(yè)，自2010年起為A小區(qū)提供物業(yè)管理服務，A小區(qū)的業(yè)主委員會認為甲物業(yè)公司服務的10多年來未公布收益，未經(jīng)業(yè)主同意擅自將小區(qū)內屬于業(yè)主共同所有的共用部位、共用設施設備采取出租等形式進行經(jīng)營，違法侵占全部公共收益，嚴重損害了廣大業(yè)主的經(jīng)濟權益。甲物業(yè)公司自認2019年小區(qū)的臨時停車收益共533875元，但甲物業(yè)公司未經(jīng)業(yè)主同意，將停車收益擅自用于其人工工資及社保、車輛設備系統(tǒng)費用、維修、護欄、稅費費用，且甲物業(yè)公司并未提供有效的收入及支出憑證，業(yè)主委員會對此不予認可。業(yè)主委員會認為該533875元屬案涉小區(qū)業(yè)主共同所有，甲物業(yè)公司應當返還給業(yè)主委員會。為此業(yè)主委員會訴至法院，訴請甲物業(yè)公司返還案涉小區(qū)業(yè)主共有的2019年度臨時停車的公共收益533875元及利息。

甲物業(yè)公司辯稱，業(yè)主委員會的負責人余某于2021年9月14日辭去A小區(qū)業(yè)主委員會主任和委員職務，因此，A小區(qū)業(yè)主委員會作為原告不是適格主體，本案的訴訟行為是無權訴訟行為，請法院終止本案的訴訟程序。

一審法院審理認為，根據(jù)現(xiàn)有的證據(jù)認定甲物業(yè)公司在A小區(qū)設置臨時停車位，于2019年取得的臨時停車收益為533875元，該部分收益屬于利用業(yè)主的共有部分所產(chǎn)生的收入，屬于A小區(qū)全體業(yè)主共有。A小區(qū)業(yè)主委員會在甲物業(yè)公司尚未終止履行物業(yè)服務合同，以及未根據(jù)法定程序經(jīng)過業(yè)主大會討論決定授權的情況下，要求甲物業(yè)公司返還停車費收益533875元及利息，沒有法律依據(jù)，故駁回A小區(qū)業(yè)主委員會的訴訟請求。

A小區(qū)業(yè)主委員會不服一審法院判決提起上訴，二審法院審理認為業(yè)主委員會在未獲得授權的情況下，其不具有以自己的名義來起訴甲物業(yè)公司返還A小區(qū)2019年度臨時停車的公共收益533875元的訴權，故駁回A小區(qū)業(yè)主委員會的起訴。

【法律分析】

本起公共收益訴訟案件中，法院只審理了原告的訴訟主體資格問題，并未涉及公共收益結算的實體問題。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，按照業(yè)主大會的決定履行管理的職責，通過執(zhí)行業(yè)主大會的決定來代表業(yè)主的利益。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。本案中，業(yè)主委員會能否代表全體業(yè)主主張公共收益，其是否具有訴訟主體資格？本文將結合這些問題進行深入分析。

問題一：業(yè)主委員會主任辭職，業(yè)主委員會是否必然喪失訴訟主體資格？

甲物業(yè)公司認為，A小區(qū)業(yè)主委員會的主任于2021年9月14日辭職，故本案的訴訟行為是無權訴訟行為，但法院審理認為A小區(qū)業(yè)主委員會經(jīng)合法的程序選舉產(chǎn)生，并經(jīng)過登記備案，其具備原告訴訟主體資格。A小區(qū)業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的主任、副主任、委員組成，且A小區(qū)業(yè)主委員會于2021年9月8日已提起訴訟，故業(yè)主委員會的主任辭職不影響A小區(qū)業(yè)主委員會的訴訟主體資格。（感覺應該把“是否”刪除，否則說上面這兩個時間好象和問題一沒啥關聯(lián)？）

問題二：業(yè)主委員會起訴為什么應獲得業(yè)主授權？

根據(jù)《民法典》第二百七十五條第二款規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。根據(jù)《民法典》第二百七十八條規(guī)定的由業(yè)主共同決定的事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應當經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

因此，對于小區(qū)的公共道路、廣場使用及收益應由業(yè)主共同決定，而不是由業(yè)主委員會決定。業(yè)主委員會作為代表全體業(yè)主行使權利的組織，其權限來自于業(yè)主大會的授權。本案中業(yè)主委員會未能提供證據(jù)證明其已經(jīng)獲得業(yè)主大會的授權向甲物業(yè)公司主張返還公共收益，故其不具有訴訟主體資格。

問題三：業(yè)主委員會若要成為適格的訴訟主體需要具備哪些條件？

業(yè)主委員會取得訴訟主體資格，需具備以下幾個條件：

第一，經(jīng)業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生。業(yè)主可以設立業(yè)主大會，從而選舉業(yè)主委員會。業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會賦予的職責，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，接受業(yè)主的監(jiān)督。

第二，依法辦理備案登記。業(yè)主委員會成立后，需在規(guī)定時間內持相關材料前往相關部門進行備案，否則不具備訴訟主體資格。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第十六條規(guī)定，業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

第三，決議滿足法定程序。業(yè)主委員會決議訴訟的事項應當經(jīng)業(yè)主大會決議或通過《議事規(guī)則》明確授權，否則業(yè)主委員會因其涉及重大事項時未經(jīng)法律規(guī)定的決議程序，從而導致自身不具備訴訟主體資格。

【律師提醒】

在公共收益案件中，業(yè)主委員會是否具備主體資格是非常核心的問題，本案中，A小區(qū)業(yè)主委員會起訴甲物業(yè)公司返還2019年度臨時停車的公共收益，法院審理認為A小區(qū)業(yè)主委員會在未獲得授權的情況下不享有訴訟主體資格。雖然甲物業(yè)公司獲得了本案的勝訴，但日后A小區(qū)業(yè)主委員會獲得授權，仍然可以再次起訴。本案的判決，提醒物業(yè)服務企業(yè)在今后面對業(yè)主委員會起訴公共收益的訴訟案件中，尤其要關注其訴訟主體資格問題。

首先，需要對業(yè)主委員會是否具備享有作為原告訴訟的權利進行形式審查。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第十五條規(guī)定，業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項。《民法典》第二百七十八條規(guī)定，有關共有和共同管理權利的其他重大事項由業(yè)主共同決定。因此，在追索小區(qū)公共收益訴訟中，在法律規(guī)定或小區(qū)《議事規(guī)則》中沒有明確授權的情況下，業(yè)主委員會要成為適格的原告，還應當取得業(yè)主大會的授權，即需要通過業(yè)主大會的決議，否則將不具備相應公共收益案件的主體資格，也就無權提起訴訟。

其次，需要對業(yè)主大會會議表決由業(yè)主委員會代表全體業(yè)主提起訴訟的決議程序的所有環(huán)節(jié)及程序性文件進行全面審查，不符合法定條件的授權決議同樣屬于無效授權，從而可能導致業(yè)主委員會喪失訴訟主體資格。

總之，物業(yè)服務企業(yè)在面對業(yè)主委員會向其主張返還公共收益訴訟糾紛時，應首先確認業(yè)主委員會是否為適格的訴訟主體，之后才能談及公共收益結算的實體問題。