開發(fā)商能將大量車位打包賣給“一個業(yè)主”嗎？
時間：2023.08.21
如今很多家庭都有汽車
購房時也會考慮買個車位
但有些人買車位時卻發(fā)現(xiàn)
開發(fā)商已將大量車位
“打包”賣給了一位業(yè)主
這種《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》有效嗎？
甲公司為某房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)公司，該項(xiàng)目共計(jì)商品房402套，共計(jì)車位687個。前期已售房屋152套，并通過出售及附贈的方式出讓車位80個。乙公司購買了該項(xiàng)目四棟自住房。 甲公司與乙公司簽訂《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定：甲公司以1500萬元的價格向乙公司轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目共計(jì)607個地下車位使用權(quán)，其中人防車位218個、非人防車位389個；甲公司同意乙公司向第三方轉(zhuǎn)讓上述車位的使用權(quán)，乙公司于車位交付前享有每個車位一次更名權(quán)，乙公司另行轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)的，僅限于向該房地產(chǎn)項(xiàng)目的業(yè)主轉(zhuǎn)讓。 后乙公司未按期按約支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)，甲公司遂訴至法院，要求解除合同，并要求乙公司根據(jù)《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》支付300萬元的違約金。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第二百七十六條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。“滿足業(yè)主的需要”意在滿足全部業(yè)主的合理需求，如配置比例為1：1時，每戶獲得一個車位即符合“滿足業(yè)主需要”之條件。若開發(fā)商將大量車位轉(zhuǎn)售單一或少數(shù)業(yè)主，明顯超出受讓業(yè)主的合理需求，該業(yè)主囤積車位加價轉(zhuǎn)售行為會損害多數(shù)業(yè)主的權(quán)利。因此，業(yè)主不能購買大量的車位。人防車位為平時用于停放車輛的人防工程，所有權(quán)歸國家所有，不可進(jìn)行買賣，使用權(quán)可轉(zhuǎn)讓流通。開發(fā)商作為人防車位的建設(shè)單位，在人防工程部門辦理備案登記手續(xù)點(diǎn)后，可對車位享有使用權(quán)和收益權(quán)，此類車位開發(fā)商僅可用于租賃，開發(fā)商與買受人簽署《人防車位租賃協(xié)議》期限不得超過20年，租賃期限屆滿后，雙方需續(xù)簽租賃合同。 案涉車位取得了建設(shè)工程規(guī)劃許可證，依據(jù)《中華人民共和國民法典》及《中華人民共和國人民防空法》的規(guī)定，甲公司有權(quán)將車位的使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。但根據(jù)民法典及相關(guān)司法解釋的規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要，因此甲公司轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)的，不得違反“首先滿足業(yè)主需要”的法律規(guī)定，故雙方簽訂的《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的目的并非滿足業(yè)主需要，且有可能影響其他業(yè)主對車位的需求，違反了上述法律規(guī)定，應(yīng)屬無效。 甲公司基于該份協(xié)議，要求解除合同并主張乙公司賠償違約金無相應(yīng)依據(jù)，故判決駁回了甲公司的全部訴訟請求。甲公司提起上訴，二審維持原判。第二百七十五條 建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業(yè)主共有。第二百七十六條 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。第五條 國家對人民防空設(shè)施建設(shè)按照有關(guān)規(guī)定給予優(yōu)惠。國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團(tuán)體和個人，通過多種途徑、投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè)；人民防控工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條 建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合民法典第二百七十六條有關(guān)“應(yīng)當(dāng)滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。 前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放車位、車庫與房屋套數(shù)的比例。
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