物業(yè)公司沒(méi)催收過(guò)物業(yè)費(fèi)，可以直接起訴業(yè)主嗎？
時(shí)間：2024.03.11
業(yè)主沒(méi)與物業(yè)公司簽合同，這些常見(jiàn)物業(yè)糾紛碰到了該如何處理？一、我沒(méi)與物業(yè)公司簽合同，物業(yè)公司憑什么起訴我？物業(yè)服務(wù)合同有四種情形：一是開(kāi)發(fā)商依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同；二是業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同；三是業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)單獨(dú)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同；四是物業(yè)服務(wù)合同約定的合同期限屆滿(mǎn)后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)持續(xù)為小區(qū)業(yè)主提供服務(wù)，形成事實(shí)上物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。業(yè)主自收房（收到收房通知，業(yè)主自身原因未收房，以通知的期限日視為收房）時(shí)起，即占有、使用房屋并享受物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)費(fèi)。業(yè)主如果以并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯，人民法院將不予支持。二、未向我催要過(guò)物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司能直接起訴我嗎？經(jīng)依法催交，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)訴請(qǐng)至法院要求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)。若業(yè)主提出未收到催交的抗辯意見(jiàn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能提交有效證據(jù)證實(shí)已履行了依法催交義務(wù)，法院依法可以駁回起訴。但物業(yè)服務(wù)企業(yè)依舊有權(quán)在履行催交義務(wù)程序后重新向業(yè)主提出支付物業(yè)費(fèi)的訴訟主張。有的業(yè)主認(rèn)為，沒(méi)有入住（指收房或視為收房后）即沒(méi)有享受物業(yè)服務(wù)的理解，是一種誤解。根據(jù)《湖南省城市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定和《民法典》第九百四十四條：“業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。”的規(guī)定，業(yè)主以此抗辯拒交物業(yè)費(fèi)不能得到法院支持。實(shí)踐中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為鼓勵(lì)未入住業(yè)主配合交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，可以協(xié)商解決。四、物業(yè)公司提供的服務(wù)太差了，我可以不交納物業(yè)費(fèi)嗎？《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予以支持?！奔?，業(yè)主拒絕或少交納物業(yè)費(fèi)需要基于合法的正當(dāng)事由。但業(yè)主應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明，若未能提交證據(jù)或者證據(jù)不足以證明物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約事實(shí)的，抗辯意見(jiàn)將無(wú)法得到法院支持。五、房屋質(zhì)量有問(wèn)題，問(wèn)題不解決，我可以不交納物業(yè)費(fèi)嗎？業(yè)主所有的建筑物專(zhuān)有部分即自有房屋出現(xiàn)滲水、墻體開(kāi)裂等質(zhì)量問(wèn)題，維修義務(wù)的承擔(dān)主體應(yīng)視具體情況而確定：如果房屋在法定或約定保修期和保修范圍內(nèi)，由建設(shè)單位（開(kāi)發(fā)商）承擔(dān)維修義務(wù);質(zhì)保期屆滿(mǎn)后，房屋專(zhuān)有部分由業(yè)主或侵權(quán)人承擔(dān)維修義務(wù)。對(duì)業(yè)主專(zhuān)有部分房屋質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題，物業(yè)服務(wù)公司負(fù)有協(xié)調(diào)和緊急處理之責(zé)任。但該糾紛，是業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛或與侵權(quán)人之間的侵權(quán)責(zé)任糾紛，屬物業(yè)服務(wù)合同之外的另一法律關(guān)系。業(yè)主可依法向開(kāi)發(fā)商或侵權(quán)人主張損失，不能以此為由拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主對(duì)建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)，可自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托管理的，應(yīng)接受業(yè)主的監(jiān)督。建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。若物業(yè)服務(wù)企業(yè)需使用物業(yè)維修資金用于電梯、水箱等共有部分的維修，需經(jīng)法定程序由業(yè)主共同決定。六、鄰居私搭亂建，物業(yè)公司不作為，我可以不交納物業(yè)費(fèi)嗎？對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法 規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，但無(wú)行政執(zhí)法權(quán)，只能及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告。對(duì)于小區(qū)存在的違章搭建等影響秩序的行為，如物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行了監(jiān)督和督促整改、制止義務(wù)并及時(shí)上報(bào)行政管理部門(mén)，即可認(rèn)為其履行了相應(yīng)的物管職責(zé)，業(yè)主不能以此為由不交納物業(yè)費(fèi)。業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。七、房屋被盜，我可以不交納物業(yè)費(fèi)嗎？業(yè)主房屋被盜時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否承擔(dān)賠償責(zé)任，應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容予以確定。如果合同約定物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)有財(cái)產(chǎn)保管服務(wù)責(zé)任，在發(fā)生業(yè)主財(cái)產(chǎn)被盜事件時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按合同約定承擔(dān)賠償責(zé)任；如果合同中沒(méi)有明確約定財(cái)產(chǎn)保管服務(wù)，則要根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行安保義務(wù)的過(guò)錯(cuò)情況來(lái)決定是否要承擔(dān)或承擔(dān)多少賠償責(zé)任。實(shí)踐中，物業(yè)服務(wù)合同中約定物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的主要是協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，而并不包括對(duì)住戶(hù)室內(nèi)財(cái)產(chǎn)的安全保衛(wèi)工作。故在訴訟過(guò)程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)一般只需對(duì)已盡到安保義務(wù)承擔(dān)舉證責(zé)任。雖然，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在未盡安保義務(wù)情況下對(duì)業(yè)主被盜承擔(dān)過(guò)錯(cuò)責(zé)任，但并不意味著其對(duì)小區(qū)內(nèi)盜竊行為的發(fā)生承擔(dān)全部責(zé)任。一方面，需要明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)安保義務(wù)范圍，查實(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的過(guò)錯(cuò)程度；另一方面，業(yè)主也應(yīng)對(duì)被盜事實(shí)和實(shí)際遭受損失金額承擔(dān)舉證責(zé)任。即業(yè)主被盜的直接責(zé)任人是盜竊者，物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅需在其失職的過(guò)錯(cuò)范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任。通過(guò)良好的物業(yè)管理和服務(wù)，業(yè)主可達(dá)到房產(chǎn)保值、增值目的，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)則可通過(guò)優(yōu)質(zhì)管理樹(shù)立“品牌效應(yīng)”。物業(yè)服務(wù)費(fèi)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，也是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同的原始動(dòng)力。業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由跟風(fēng)不交物業(yè)費(fèi)，不利于全體業(yè)主的權(quán)益保護(hù)以及整個(gè)小區(qū)的健康運(yùn)轉(zhuǎn)。業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)不符合約定的，可以通過(guò)成立業(yè)主大會(huì)另行選擇物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)或與物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行其他合理方式的溝通，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高物業(yè)服務(wù)水平與質(zhì)量，而并非拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。九、去法院開(kāi)庭太麻煩了嗎，我可以不去開(kāi)庭嗎？實(shí)踐中，物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件標(biāo)的較小、雙方爭(zhēng)議不大，大部分案件通過(guò)“人民法院調(diào)解平臺(tái)”的特邀調(diào)解員組織雙方進(jìn)行訴前調(diào)解或雙方自行協(xié)商達(dá)成和解，是無(wú)須負(fù)擔(dān)訴訟費(fèi)用、高效便捷的解紛方式。由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向法院申請(qǐng)撤訴結(jié)案。如未能與物業(yè)服務(wù)企業(yè)于開(kāi)庭前達(dá)成和解，業(yè)主應(yīng)仔細(xì)閱讀法院送達(dá)的應(yīng)訴通知書(shū)、舉證通知書(shū)等應(yīng)訴材料，積極收集證據(jù)，行使好訴訟權(quán)利，準(zhǔn)時(shí)參加訴訟，依法維護(hù)自身合法權(quán)益。《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條規(guī)定：“被告經(jīng)傳票傳喚，無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭的，或者未經(jīng)法庭許可中途退庭的，可以缺席判決”。若成為被告的業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由未到庭參加訴訟，法院將依法缺席審理和判決。十、物業(yè)公司斷水?dāng)嚯娺€罰款，我可以起訴嗎？物業(yè)服務(wù)合同與供水供電合同系兩個(gè)獨(dú)立合同。享有停水停電權(quán)利的權(quán)利人系水電供應(yīng)公司而非物業(yè)服務(wù)企業(yè)。即使水電供應(yīng)企業(yè)授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)代其收取水電費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也無(wú)權(quán)實(shí)施斷水?dāng)嚯姶胧?/strong>另外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主系平等合同關(guān)系，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能凌駕于業(yè)主之上設(shè)立處罰權(quán)。若物業(yè)服務(wù)企業(yè)出現(xiàn)擅自處罰的行為，其行為無(wú)法可依，不具有約束力。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供相應(yīng)服務(wù)。若物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行合同約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，依法應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任或者侵權(quán)損害賠償責(zé)任。十一、法院判決應(yīng)當(dāng)交物業(yè)費(fèi)，我不主動(dòng)履行會(huì)有啥后果？發(fā)生法律效力的民事判決，當(dāng)事人必須履行。拒絕履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以向人民法院申請(qǐng)執(zhí)行。如法院生效判決確定業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主拒絕履行，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，業(yè)主將被列為被執(zhí)行人。法院將發(fā)出執(zhí)行通知，有權(quán)向有關(guān)單位查詢(xún)被執(zhí)行人的存款、債權(quán)、股票、基金份額等財(cái)產(chǎn)情況，并有權(quán)根據(jù)不同情形在被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)履行義務(wù)范圍內(nèi)扣押、凍結(jié)、劃撥、變價(jià)被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)。視情節(jié)，還應(yīng)將不履行法律文書(shū)確定義務(wù)的被執(zhí)行人限制高消費(fèi)或納入失信被執(zhí)行人名單，并將被執(zhí)行人不履行或者不完全履行義務(wù)的信息向其所在單位、征信機(jī)構(gòu)以及其他相關(guān)機(jī)構(gòu)通報(bào)。《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，被執(zhí)行人未按生效判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。即，除了負(fù)擔(dān)由法院生效判決確認(rèn)的由業(yè)主支付的物業(yè)費(fèi)、違約金、訴訟費(fèi)等外，還要加倍支付遲延履行金。
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